Vender una casa con inquilinos dentro: qué cambia en la operación
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-03
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-03
Vender una casa con inquilinos dentro no es lo mismo que vender una vivienda desocupada. El contrato de arrendamiento no se extingue con el cambio de titularidad, el depósito del inquilino debe transferirse con una rendición de cuentas y el acceso para visitas, inspecciones y tasación está sujeto a reglas estatales. Esta guía resume qué establecen los Estatutos de Florida y qué documentos conviene reunir antes de publicar.
Los arrendamientos residenciales en Florida se rigen por la parte II del capítulo 83 de los Estatutos del estado. El contrato vincula al inmueble y no se extingue porque cambie el titular: el comprador adquiere la propiedad con el arrendamiento vigente y con las obligaciones que impone al arrendador. Cuando el contrato no tiene plazo determinado, el artículo 83.57 fija los preavisos para terminarlo: sesenta días de año a año, treinta en los trimestrales, treinta en los mensuales y siete en los semanales. El artículo 83.67 prohíbe además las medidas de fuerza del arrendador. Cómo se aplica todo esto a un contrato concreto lo determina el abogado del equipo.
El artículo 83.49 regula la custodia del depósito: cuenta separada sin intereses en una institución financiera de Florida, cuenta con intereses en la que el inquilino recibe al menos el 75 % de la tasa anualizada promedio o un 5 % anual de interés simple, o fianza ante el secretario del tribunal de circuito, con aviso escrito al inquilino dentro de los treinta días. El apartado (7) resuelve el traspaso: al venderse la propiedad, los depósitos y rentas anticipadas se transfieren al nuevo propietario junto con los intereses devengados y una rendición de cuentas exacta por inquilino. Con el recibo escrito del comprador, el vendedor queda liberado de esa custodia.
Un inmueble ocupado interesa sobre todo a quien compra para rentar: el flujo de renta empieza el día del cierre. Quien busca vivienda principal tendrá que esperar al vencimiento del contrato, y eso reduce el número de interesados. El prestamista suele clasificar una propiedad con inquilino como inversión y no como vivienda principal, con requisitos propios de pago inicial y reservas; la encuesta de Freddie Mac del 1 de octubre de 2026 situó la hipoteca fija a 30 años en 7.28 % y la de 15 años en 6.60 %. En condominios, el artículo 718.110(13) limita el alcance de las enmiendas que restringen el alquiler.
El artículo 83.53 permite ingresar a la unidad con aviso y en horario razonables, salvo emergencia. Las visitas de compradores, la inspección y la tasación se coordinan con el inquilino y no quedan a disposición del vendedor como en una vivienda vacía. El contrato «AS IS» de Florida Realtors y The Florida Bar exige, en su Estándar L, que el vendedor dé acceso y mantenga los servicios conectados para tasaciones e inspecciones. Una propiedad que no se puede mostrar compite en desventaja: en agosto de 2026 Miami-Dade tenía 15,825 propiedades activas, un 12.1 % menos que un año antes, según MIAMI REALTORS.
Antes de publicar el anuncio conviene tener en una sola carpeta el contrato firmado con sus anexos, el historial de pagos, el monto exacto del depósito y de las rentas anticipadas, la constancia de dónde se custodian y el aviso del artículo 83.49 entregado al inquilino. A eso se suman la póliza del propietario que alquila, los permisos cerrados de cualquier obra y el certificado de estoppel de la asociación cuando corresponde. Los cálculos de impuestos, retenciones o prorrateos corresponden al contador y al agente de cierre.
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No por el solo hecho de la venta. El arrendamiento continúa y el comprador asume la posición del arrendador. En contratos sin plazo determinado rigen los preavisos del artículo 83.57; el caso concreto lo evalúa el abogado.
El propietario que lo tenga en custodia al terminar el arrendamiento. El artículo 83.49(7) obliga a transferirlo al comprador con los intereses devengados y una rendición de cuentas exacta por inquilino.
Sí, aunque el prestamista suele clasificarla como propiedad de inversión, con requisitos propios de pago inicial, reservas y documentación del arrendamiento. Las condiciones exactas las confirma el prestamista del equipo.
El artículo 83.53 exige aviso y horario razonables, salvo emergencia. Lo habitual es pactar por escrito con el inquilino una franja de visitas y confirmar cada una con antelación.
Fuentes: Estatutos de Florida, artículos 83.49, 83.53, 83.57, 83.67 y 718.110(13); contrato «AS IS» de Florida Realtors y The Florida Bar, Estándar L; MIAMI REALTORS, Miami-Dade, agosto de 2026; Freddie Mac, encuesta del 1 de octubre de 2026. Consultado el 3 de octubre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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