Vender a un comprador extranjero: qué cambia en la operación
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-05
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-05
Vender a un comprador extranjero es una operación habitual en Miami-Dade y, en lo esencial, sigue el mismo contrato y los mismos plazos que cualquier otra venta. Lo que cambia está en los bordes: la forma de pago, el financiamiento cuando lo hay, una declaración jurada que la ley estatal exige desde 2023 y la logística de firmar desde otro país. Este artículo reúne lo que conviene anticipar, con las fuentes públicas que lo respaldan.
El informe internacional de MIAMI REALTORS publicado el 27 de enero de 2026 situó la compra extranjera en el 15 % del volumen en dólares del sur de Florida: 5,300 propiedades en 2025 frente a 4,000 en 2024, y 4,400 millones de dólares frente a 3,100 millones. Por origen, Colombia encabezó la lista con el 15 %, seguida de Argentina con el 12 %, México y Brasil con el 7 % cada uno, y Venezuela y Canadá con el 5 %. El 51 % compró condominio y el 51 % pagó al contado, con una mediana de 558,700 dólares.
La mitad de las compras internacionales se paga al contado, de modo que la operación suele apoyarse en transferencias desde el exterior en lugar de en un préstamo. Eso traslada el punto crítico del calendario: no es la aprobación del prestamista, sino el tiempo que tarda la transferencia en llegar a la cuenta de custodia y la documentación del origen de los fondos que pide la compañía de título. Conviene que el plazo del contrato contemple esos días y que la compañía de título confirme por escrito sus requisitos antes de aceptar la oferta, no la semana del cierre.
Un comprador sin historial de crédito en Estados Unidos no encaja en los programas convencionales habituales y suele recurrir a préstamos de perfil distinto, con requisitos propios de pago inicial, reservas y documentación. Esa evaluación corresponde al prestamista, no al vendedor ni a su asesora: lo que el vendedor puede y debe pedir es una carta de preaprobación que indique con qué tipo de préstamo se está trabajando y qué condiciones quedan pendientes. Comparar ese documento, y no solo el precio, es lo que permite medir el riesgo real de que la operación llegue al cierre dentro del plazo pactado.
Desde 2023 los artículos 692.201 a 692.205 de los Estatutos de Florida restringen la adquisición de inmuebles por parte de lo que la ley llama «principales extranjeros» vinculados a siete países de preocupación: China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela y Siria. Las restricciones alcanzan tierras agrícolas y propiedades situadas dentro de diez millas de instalaciones militares o infraestructura crítica, con reglas reforzadas para personas y entidades vinculadas a la República Popular China. La ley prevé excepciones acotadas y, en el cierre, exige que el comprador firme una declaración jurada bajo pena de perjurio. Su alcance concreto lo determina el abogado de la operación.
Cuando el comprador no viaja, la firma puede resolverse con un poder notarial otorgado en el exterior y apostillado, o con las modalidades electrónicas que admite la ley de Florida; la compañía de título fija cuáles acepta. Conviene despejar además una confusión frecuente: la retención de FIRPTA, del 15 % del monto realizado según el Servicio de Impuestos Internos, recae sobre el vendedor extranjero, no sobre el comprador. Si quien vende es residente o ciudadano estadounidense, la nacionalidad del comprador no activa esa retención.
¿Recibió una oferta de un comprador en el exterior y quiere evaluarla antes de responder? Escriba al +1 305 988 7230 y revisamos juntos los plazos, la carta de preaprobación y los documentos que pedirá la compañía de título.
No necesariamente. Lo que suele alargar el calendario son las transferencias internacionales y la revisión de documentos otorgados en el exterior, no el contrato en sí. Previstos esos plazos, el cierre puede ser tan ágil como cualquier otro.
No. La retención de FIRPTA se aplica cuando el vendedor es una persona extranjera. La nacionalidad del comprador no la activa. Cualquier duda fiscal concreta corresponde al contador de la operación.
Es un documento que el comprador firma en el cierre, bajo pena de perjurio, sobre el cumplimiento de las restricciones que la ley estatal impone a ciertos compradores extranjeros. El abogado de la operación determina su alcance.
Depende de la documentación que la respalde. Una oferta al contado con prueba de fondos y una compañía de título que ya confirmó sus requisitos ofrece más certeza que un precio mayor sin respaldo.
Fuentes: MIAMI REALTORS, informe internacional del sur de Florida publicado el 27 de enero de 2026; Estatutos de Florida, artículos 692.201 a 692.205; Servicio de Impuestos Internos, retención conforme a FIRPTA. Consultado el 5 de octubre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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