FIRPTA explicado para vendedores no residentes de una propiedad en Florida
Muchos propietarios internacionales descubren la existencia de FIRPTA cuando la operación ya está en marcha, y el hallazgo tardío suele complicar el cierre. La Foreign Investment in Real Property Tax Act obliga a retener una parte del precio cuando quien vende un inmueble en Estados Unidos es una persona extranjera. Conocer el mecanismo con anticipación permite organizar la venta con el contador y el abogado del equipo antes de firmar el contrato.
FIRPTA es la ley federal que grava la enajenación de bienes inmuebles situados en Estados Unidos cuando el vendedor es una persona extranjera. No es un impuesto adicional: es un mecanismo de retención que asegura el cobro del impuesto sobre la eventual ganancia. La obligación de retener recae sobre el comprador, que en la práctica delega la gestión en la compañía de título o en el agente de cierre.
La condición de persona extranjera se determina por las reglas fiscales federales, no por el idioma ni por el lugar de residencia habitual. Un mismo propietario puede ser considerado residente a efectos fiscales en un año y no residente en otro. Esa clasificación la establece el contador, y conviene confirmarla antes de listar la propiedad.
La tasa general de retención es del 15 % del importe realizado, según el Internal Revenue Service. El punto que más sorprende a los vendedores es que ese porcentaje se aplica sobre el precio de la operación, no sobre la ganancia obtenida. Una venta puede generar retención aunque el propietario no haya obtenido utilidad alguna.
El importe retenido se remite al IRS mediante los formularios 8288 y 8288-A. La retención funciona como un pago a cuenta: al presentar la declaración federal correspondiente, el vendedor determina el impuesto realmente adeudado y solicita la devolución del excedente, si lo hubiera. Para ello necesita un número de identificación fiscal, que se tramita con el formulario W-7 cuando no se dispone de uno.
La normativa contempla supuestos en los que la retención se reduce o no procede. El más conocido es el de la vivienda: cuando el importe realizado no supera los 300,000 dólares y el comprador adquiere el inmueble para usarlo como residencia, no se exige retención. Entre 300,000 y un millón de dólares, y también con destino de residencia del comprador, se aplica una tasa reducida del 10 %.
Ambos supuestos dependen de una declaración del comprador sobre el uso que dará al inmueble, de modo que no son decisiones unilaterales del vendedor. Verificar si la operación encaja en alguno de ellos es tarea del abogado inmobiliario y del agente de cierre, no una conclusión que convenga dar por sentada.
Si es propietario internacional y está considerando vender su propiedad en Miami-Dade, puede escribir o llamar al +1 305 988 7230 para coordinar la revisión con el contador y el abogado inmobiliario del equipo antes de listarla.
Cuando el importe que correspondería retener excede con claridad el impuesto que realmente se adeudará, el vendedor puede solicitar al IRS un certificado de retención mediante el formulario 8288-B. Si la solicitud se presenta a tiempo, el agente de cierre puede conservar los fondos mientras el IRS resuelve, en lugar de remitirlos de inmediato.
La solicitud debe presentarse a más tardar en la fecha del cierre, y su tramitación toma tiempo. Iniciar el proceso cuando la operación ya se firmó deja al vendedor sin esa alternativa y lo obliga a esperar a la declaración anual para recuperar el excedente. Por eso la conversación con el contador se adelanta a la publicación del inmueble.
Una venta ordenada de un propietario internacional suele seguir esta secuencia: confirmar con el contador la condición fiscal del vendedor; verificar que dispone de número de identificación fiscal o iniciar su trámite; reunir la documentación de adquisición y de mejoras que sustenta la base del inmueble; y solo entonces definir la estrategia de precio y salir al mercado.
El cálculo del impuesto que finalmente corresponderá a una operación concreta es competencia del contador, y la interpretación de las cláusulas contractuales corresponde al abogado inmobiliario. El papel de la asesora inmobiliaria es coordinar esa preparación con los plazos de la operación para que ningún trámite quede fuera de tiempo.
No. Es una retención a cuenta. El impuesto definitivo se determina en la declaración federal del vendedor, y el excedente retenido puede solicitarse en devolución.
Sobre el importe realizado en la operación, no sobre la ganancia. Por eso puede existir retención incluso en ventas sin utilidad.
La excepción exige además que el comprador adquiera el inmueble para usarlo como residencia y así lo declare. No depende únicamente del precio.
Deberá tramitarlo para presentar la declaración y solicitar cualquier devolución. El contador del equipo indica el procedimiento y los plazos aplicables.
Fuentes: Internal Revenue Service, FIRPTA Withholding (irs.gov, consultado el 12 de septiembre de 2026). MIAMI REALTORS, estadísticas de Miami-Dade correspondientes a julio de 2026. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoría fiscal ni legal.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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