El contrato de listado en Florida: exclusividad, plazo y comisión
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-22
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-22
El contrato de listado en Florida es el acuerdo por el que un propietario autoriza a un corredor inmobiliario a comercializar su propiedad. Define durante cuánto tiempo, en qué condiciones de exclusividad, a qué precio de salida y con qué comisión. Es el primer documento que firma un vendedor y ordena todo lo que viene después, por eso conviene leerlo con la misma atención que el contrato de compraventa. Esta guía explica los tipos de listado, lo que exige la ley de Florida y los cambios de práctica vigentes desde 2024.
En la práctica inmobiliaria de Florida se distinguen tres modalidades principales:
El estatuto 475.25(1)(r) de Florida establece que todo contrato de listado escrito debe incluir una fecha de vencimiento definida, la descripción de la propiedad, el precio y las condiciones, los honorarios o la comisión y la firma de los titulares. El corredor debe entregar a los propietarios una copia legible, firmada y fiel del contrato dentro de las 24 horas siguientes a obtenerlo. La misma norma impide que el contrato obligue al propietario a notificar al corredor su intención de cancelar después de la fecha de vencimiento, es decir, no admite renovaciones automáticas.
Como consecuencia práctica, todos los titulares que figuran en la escritura deben firmar. Si la propiedad está a nombre de una sociedad o un fideicomiso, firma quien tenga facultades para obligarlo.
El plazo del listado se negocia. Muchos contratos incluyen además una cláusula de protección: si, dentro de cierto período posterior al vencimiento, la propiedad se vende a un comprador que la conoció durante el listado, el corredor conserva el derecho a la comisión, salvo que el propietario haya firmado un nuevo listado con otro corredor. Conviene leer cuántos días abarca y qué condiciones la activan.
La comisión es negociable y no la fija la ley. Desde el 17 de agosto de 2024, en virtud del acuerdo de la Asociación Nacional de Realtors (NAR), los MLS ya no publican ofertas de compensación al corredor del comprador, y los agentes que trabajan con compradores deben firmar un acuerdo escrito con ellos antes de visitar propiedades. Ese acuerdo debe indicar la compensación de forma objetiva e incluir la advertencia de que las comisiones son totalmente negociables.
Para el vendedor, esto significa que el contrato de listado debe dejar claro qué cobra su corredor y si el propietario está dispuesto a contribuir a la compensación del corredor del comprador o a ofrecer concesiones, decisiones que ahora se comunican fuera del MLS. El neto que recibiría el vendedor después de comisiones, impuesto documental y otros gastos lo calcula la compañía de título con cifras reales.
Antes de firmar un listado, conviene conocer el precio defendible según los comparables y el tiempo que el mercado tarda en absorber propiedades similares. Adriana Peláez prepara ese análisis y revisa el contrato con el propietario cláusula por cláusula.
El estatuto 475.278 de Florida presume que el corredor actúa como corredor de transacción (transaction broker), con deberes limitados de honestidad, contabilidad de fondos, diligencia y divulgación, salvo que se pacte por escrito una relación de agente único (single agent). El contrato de listado o un documento anexo debe dejar constancia de esa relación, que determina el grado de representación que recibe el vendedor.
MIAMI REALTORS publicó que en agosto de 2026 la casa unifamiliar de Miami-Dade tardaba una mediana de 40 días hasta el contrato y 80 hasta el cierre, con 4.9 meses de oferta. En condominios y viviendas adosadas, la mediana fue de 66 días hasta el contrato y 108 hasta el cierre, con 12.1 meses de oferta. Son medianas del condado: un plazo de listado razonable depende del tipo de propiedad, la zona y el precio de salida.
No debería. La ley de Florida exige una fecha de vencimiento definida e impide que se obligue al propietario a notificar la cancelación después de esa fecha.
No. Es negociable, y desde agosto de 2024 los acuerdos con compradores deben decirlo de forma expresa.
Depende de la modalidad. En un derecho exclusivo de venta, la comisión se devenga aunque el propietario consiga al comprador; en una agencia exclusiva, no.
Fuentes: Estatutos de Florida 2025, secciones 475.25(1)(r) y 475.278; Florida Realtors, «Florida's Law for Written Listing Agreements» (noviembre de 2024) y manual del contrato de derecho exclusivo de venta; National Association of Realtors, «What the NAR Settlement Means for Home Buyers and Sellers»; MIAMI REALTORS, estadísticas de Miami-Dade de agosto de 2026. Consultados el 22 de septiembre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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