Base de costo de la vivienda: qué registros conservar antes de vender
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-06
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-06
La base de costo de la vivienda es la cifra sobre la que se calcula la ganancia cuando se vende. Suena técnica, pero su efecto es muy concreto: una base bien documentada reduce la ganancia declarable, y una base mal documentada la infla. El Servicio de Impuestos Internos explica en su publicación 523 cómo se construye, y lo relevante para un propietario es saber qué documentos empieza a necesitar desde el día de la compra, no desde el día de la venta.
La base parte de lo que se pagó por la propiedad y se modifica a lo largo de la tenencia con ciertas mejoras, costos y eventos. Para determinar la ganancia o la pérdida de una venta se resta la base ajustada del monto realizado. A la cifra inicial de compra se suman partidas del cierre —ciertos cargos y costos de liquidación— y después las mejoras capitalizables. Es, en la práctica, una cuenta que se lleva durante años, y la calidad de esa cuenta depende de los comprobantes que se hayan guardado.
Una mejora, según la publicación, añade valor a la vivienda, prolonga su vida útil o la adapta a nuevos usos. El propio documento ofrece ejemplos: ampliaciones como dormitorio, baño, terraza, garaje, porche o patio; sistemas como calefacción, aire acondicionado central, caldera, sistema de seguridad o riego; exteriores como ventanas y puertas de tormenta, techo nuevo o revestimiento nuevo; interiores como electrodomésticos empotrados, modernización de la cocina, pisos, alfombra de pared a pared o chimenea; y en el terreno, paisajismo, entrada de vehículos, acera, cerca, piscina, muro de contención, sistema séptico o calentador de agua.
Las reparaciones mantienen la vivienda en buen estado pero no añaden valor ni prolongan su vida, y no pueden incluirse en la base. La publicación menciona expresamente pintar por dentro o por fuera, arreglar filtraciones, tapar huecos o grietas y reemplazar herrajes rotos. Hay un matiz útil: el trabajo de reparación sí puede incluirse cuando forma parte de una remodelación o restauración extensa. El ejemplo del propio documento es claro: reemplazar una ventana rota es una reparación, pero reemplazar todas las ventanas dentro de una remodelación completa es una mejora.
No todo suma. La base disminuye por los créditos fiscales recibidos, como los de energía o mejoras del hogar; por subsidios de empresas de servicios públicos; por reembolsos del seguro por siniestros; y por la depreciación deducida durante los períodos en que la vivienda se usó para negocio o alquiler. También quedan fuera de la base las mejoras que ya no forman parte de la vivienda y aquellas con una vida útil esperada menor de un año. Por eso una propiedad que fue alquilada requiere una revisión aparte con el contador.
La publicación pide conservar la documentación de los cargos de liquidación y costos de cierre, los recibos de las mejoras y cualquier indemnización por siniestro o expropiación. Conviene archivarlos por año, con factura, contrato y comprobante de pago, y añadir los permisos cerrados de cada obra. Esa carpeta cobra sentido al vender: si se recibe un formulario 1099-S o no toda la ganancia es excluible, la operación se informa en el Anexo D y, cuando corresponde, en el formulario 8949. El cálculo concreto lo hace el contador.
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No por sí solo. La publicación 523 menciona la pintura entre los trabajos que no se incluyen, salvo que forme parte de una remodelación o restauración extensa.
Sin comprobantes resulta difícil sustentar la base ante una revisión. Conviene reconstruir lo posible con permisos, contratos y registros de pago, y consultar al contador sobre el tratamiento de cada partida.
Sí. La depreciación deducida mientras la vivienda se usó para negocio o alquiler reduce la base, y ese cálculo lo realiza un contador con la documentación del período.
La base determina la ganancia; la exclusión de hasta 250,000 dólares, o 500,000 en declaración conjunta, se aplica después sobre esa ganancia si se cumplen las pruebas de propiedad y uso.
Fuentes: Servicio de Impuestos Internos, publicación 523, Selling Your Home, y Tema 701 sobre la venta de la vivienda principal; consultados el 6 de octubre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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