La exclusión de ganancia al vender la vivienda principal
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-05
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-05
Entre las preguntas que más se repiten al vender está qué ocurre con la ganancia. La regla federal que la gobierna es la exclusión de ganancia al vender la vivienda principal, y no se aplica de forma automática: depende de cuánto tiempo se fue propietario, de cuánto tiempo se vivió allí y de si ya se usó la exclusión antes. Este artículo resume lo que publica el Servicio de Impuestos Internos, sin calcular la cifra de ninguna operación concreta.
Según el Servicio de Impuestos Internos, quien vende su vivienda principal puede excluir del ingreso hasta 250,000 dólares de la ganancia obtenida, o hasta 500,000 dólares si presenta declaración conjunta con su cónyuge. La exclusión se aplica sobre la ganancia, no sobre el precio de venta: la ganancia es la diferencia entre lo que se recibe por la casa y su base de costo ajustada. Esa distinción importa, porque dos ventas con el mismo precio pueden arrojar ganancias muy distintas según lo que se pagó por la vivienda y lo que se invirtió en ella a lo largo de los años.
Para calificar hay que cumplir dos requisitos dentro de los cinco años anteriores a la venta. El primero es haber sido propietario de la vivienda durante al menos veinticuatro meses. El segundo es haberla usado como residencia principal durante al menos veinticuatro meses en ese mismo periodo de cinco años. La agencia precisa que esos dos periodos de dos años no tienen que coincidir entre sí, pero ambos deben caer dentro de la ventana de cinco años previa a la venta. Es el punto donde más situaciones quedan fuera: mudanzas anticipadas, periodos de alquiler de la propia casa o compras recientes.
Hay una tercera condición que suele pasarse por alto. En términos generales, no se tiene derecho a la exclusión si ya se excluyó la ganancia de la venta de otra vivienda durante el periodo de dos años anterior a la venta actual. Quien ha vendido y comprado en un intervalo corto conviene que revise esa fecha con su contador antes de firmar el contrato, porque la secuencia de las operaciones puede cambiar el resultado. El Servicio de Impuestos Internos remite a su publicación 523 para los supuestos particulares, que son numerosos.
Aunque toda la ganancia quede excluida, la venta puede tener que declararse. Según la agencia, hay que informarla si se recibe un formulario 1099-S o si no es posible excluir la totalidad de la ganancia. La operación se reporta en el Anexo D del formulario 1040 y, cuando corresponde, en el formulario 8949. El hecho de que la ganancia sea excluible no elimina por sí solo la obligación de informar cuando se recibió esa documentación informativa en el cierre, de modo que conviene conservarla y entregarla al contador.
Como la exclusión opera sobre la ganancia, los documentos que acreditan la base de costo son los que pueden cambiar el resultado: el estado de liquidación de la compra original, las facturas y los permisos de las mejoras de capital hechas a lo largo de los años, y el estado de liquidación de la venta. Conviene reunirlos antes de poner la propiedad en el mercado, no después. El cálculo en sí, con sus ajustes y excepciones, corresponde al contador de la operación, que es quien aplica la regla a las cifras reales.
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Hasta 250,000 dólares de la ganancia, o hasta 500,000 en declaración conjunta con el cónyuge, si se cumplen las pruebas de propiedad y de uso que fija el Servicio de Impuestos Internos.
No. La agencia precisa que pueden corresponder a periodos distintos, siempre que ambos sumen al menos veinticuatro meses dentro de los cinco años anteriores a la venta.
En términos generales no: no se tiene derecho a la exclusión si ya se excluyó la ganancia de otra vivienda en los dos años anteriores a la venta actual.
Puede ser necesario. Hay que informarla si se recibe un formulario 1099-S o si no toda la ganancia es excluible; se reporta en el Anexo D y, cuando corresponde, en el formulario 8949.
Fuentes: Servicio de Impuestos Internos, Tema 701 sobre la venta de la vivienda y publicación 523. Consultado el 5 de octubre de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un contador.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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