Cómo se lee la encuesta semanal de tasas de Freddie Mac
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-25
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-25
Cada jueves aparece en la prensa un titular con «la tasa hipotecaria promedio». Casi siempre procede de la misma fuente: la Primary Mortgage Market Survey de Freddie Mac. Es el indicador de referencia más citado del mercado hipotecario estadounidense y, leído correctamente, ayuda a ubicar el momento del ciclo. Leído mal, genera expectativas que después no coinciden con la cotización real del prestamista. Estas son las claves para interpretar la encuesta de Freddie Mac sin confundir el promedio nacional con la oferta concreta de un préstamo.
Freddie Mac es una de las dos grandes empresas patrocinadas por el gobierno federal que compran hipotecas en el mercado secundario. Desde 1971 publica una medición semanal de las tasas hipotecarias del país. Los resultados se difunden los jueves a las 12:00 del mediodía, hora del Este, y recogen las condiciones observadas desde el jueves anterior hasta el miércoles. Es decir: lo que se publica un jueves describe la semana que acaba de terminar, no la que empieza.
La encuesta no promedia todas las hipotecas del país. Se concentra en un perfil muy definido: préstamos convencionales, conformes, de amortización completa, destinados a la compra de vivienda, con un pago inicial del 20 % y un solicitante de crédito excelente. Publica dos series principales, la de tasa fija a 30 años y la de tasa fija a 15 años.
De ahí se deducen sus límites. La encuesta no refleja los préstamos jumbo, habituales en los segmentos altos de Miami-Dade; no incluye los programas FHA o VA; no cubre los préstamos para inversión ni los productos con documentación alternativa; y no contempla los refinanciamientos. Tampoco incorpora los puntos de descuento que un prestatario concreto decida pagar más allá de los que la propia metodología considera.
En la publicación del 24 de septiembre de 2026, la tasa fija a 30 años promedió 7.03 %, frente al 6.95 % de la semana anterior y al 6.30 % de un año atrás. La tasa fija a 15 años promedió 6.42 %, frente al 6.26 % de la semana previa y al 5.49 % de septiembre de 2025.
La lectura correcta de esos números es descriptiva: describen dónde estuvo el promedio nacional en una semana determinada. No son un pronóstico ni una indicación de lo que ocurrirá después, y en este blog no se utilizan como tal.
La tasa que un prestamista ofrece a una persona concreta depende de variables que la encuesta deja fuera por definición: el puntaje de crédito, la relación préstamo-valor, la relación deuda-ingreso, el tipo de propiedad, el uso previsto —vivienda principal, segunda residencia o inversión—, el monto del préstamo respecto del límite conforme del condado, la duración del bloqueo de tasa y los puntos que se decidan pagar.
En Miami-Dade hay además dos factores locales frecuentes: la proporción de operaciones en condominio, donde la aprobación del edificio por parte de las agencias federales influye en el producto disponible, y el peso del comprador internacional, que suele acceder a programas distintos de los convencionales. Por eso el número de la encuesta sirve como referencia de contexto, nunca como cotización.
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El uso más razonable de la encuesta es comparativo. Sirve para situar una cotización recibida: si un prestamista ofrece una tasa muy alejada del promedio nacional para un perfil parecido, conviene preguntar por qué, revisar el Loan Estimate y comparar con otra institución. También sirve para leer el mercado local con perspectiva. En agosto de 2026 Miami-Dade registró 1,769 ventas totales, con medianas de 680,000 dólares en casa unifamiliar y 408,000 en condominio, y un inventario activo de 15,825 propiedades: el entorno de tasas es una de las variables que explica ese comportamiento, junto con el inventario y la composición de la demanda.
Lo que la encuesta no permite es calcular lo que usted pagará cada mes. Ese cálculo depende del préstamo real y lo realiza el prestamista, que es quien emite la preaprobación y el Loan Estimate.
No de manera directa. La Reserva Federal fija la tasa de referencia interbancaria; la hipoteca a 30 años responde sobre todo al mercado de bonos y a la demanda de valores respaldados por hipotecas.
Porque existen otros índices con metodologías propias y periodicidad diaria. Al comparar conviene verificar la fuente, la fecha y el perfil de préstamo que cada uno mide.
Nadie puede anticipar el nivel futuro con fiabilidad. La decisión razonable se toma sobre la capacidad de pago verificada con un prestamista y sobre la propiedad que se quiere comprar, no sobre una previsión.
Fuentes: Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey, publicación del 24 de septiembre de 2026 (freddiemac.com/pmms); MIAMI REALTORS, estadísticas del mercado de Miami-Dade de agosto de 2026. Consultadas el 25 de septiembre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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