Save Our Homes: el tope anual a la revalorización fiscal de la vivienda principal
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-23
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-23
Save Our Homes es el mecanismo que impide que el valor tasado de una vivienda principal en Florida suba al ritmo del mercado. Nació como enmienda constitucional y, en la práctica, es el motivo por el que dos casas idénticas de la misma cuadra de Miami-Dade pueden pagar impuestos a la propiedad muy distintos: no depende del valor de cada una, sino de cuántos años lleva cada propietario con la exención de vivienda principal.
El tope no se aplica al impuesto ni al valor de mercado: se aplica al valor tasado, que es la base sobre la que después se calculan las exenciones y la tasa de millaje. El beneficio solo alcanza a las propiedades con exención de vivienda principal, el homestead exemption. Una segunda vivienda, una propiedad de inversión o un inmueble comercial se rigen por otras reglas.
La mecánica empieza con el año base. En el primer año en que se concede la exención, el valor tasado coincide con el valor de mercado que determina el Tasador de Propiedades. A partir del año siguiente entra en vigor el tope, y el valor tasado deja de seguir al mercado para subir, como mucho, el porcentaje permitido.
La norma fija el límite anual en el menor de dos valores: el 3 % del valor tasado del año anterior o el cambio porcentual del Índice de Precios al Consumidor. Cuando la inflación es alta, el tope efectivo es el 3 %; cuando es moderada, manda el índice.
Para 2026, el Departamento de Ingresos de Florida fijó el tope en 2.7 %, correspondiente al cambio del IPC, por debajo del umbral del 3 %. Es decir, el valor tasado de una vivienda con Homestead no puede subir ese año más de ese porcentaje, por mucho que el mercado del barrio haya subido más. Cómo se traduce eso en la factura concreta de una propiedad depende también del millaje de cada jurisdicción y de las exenciones aplicables, un cálculo que corresponde al Tasador de Propiedades de Miami-Dade y a su contador.
Año tras año, el tope genera una diferencia creciente entre el valor de mercado de la vivienda y su valor tasado. Esa diferencia es el beneficio acumulado, y en Miami-Dade puede ser sustancial en casas cuyos propietarios llevan una o dos décadas con la exención.
De ahí surge la consecuencia más importante para quien compra: el impuesto que paga el vendedor no anticipa el que pagará el comprador. Tras la venta, la propiedad se retasa a valor de mercado y el beneficio acumulado del vendedor desaparece. Revisar el aviso TRIM de la propiedad y consultar el sitio del Tasador antes de ofertar evita esa sorpresa en el primer año de propiedad.
Si está evaluando comprar en Miami-Dade y quiere entender cómo cambiará la carga impositiva de la propiedad después del cierre, escríbame al +1 305 988 7230 y revisamos juntos la información pública de la dirección.
Un aspecto que sorprende a muchos propietarios es que el valor tasado puede subir en un año en que el valor de mercado baja. No es un error: mientras exista brecha entre ambos, el valor tasado sigue acercándose al de mercado hasta el límite permitido. Es lo que se conoce como regla de recuperación.
Dicho de otro modo, el tope limita la velocidad del ascenso, no lo detiene. Un propietario con una brecha amplia verá su valor tasado subir el porcentaje permitido cada año hasta que la brecha se cierre, aunque los precios de venta de su zona se estabilicen.
Como regla general, el beneficio no se transfiere al comprador: al cambiar la titularidad, la propiedad vuelve a tasarse a valor de mercado. El Tasador de Propiedades de Miami-Dade señala tres excepciones en las que el tope se mantiene: transferencias entre cónyuges, incluidas las derivadas de un divorcio; transferencias a dependientes legales o naturales; y transferencias realizadas para corregir errores en el título.
Existe además la portabilidad, que permite trasladar el ahorro acumulado a una nueva vivienda principal dentro de Florida, con requisitos y plazos propios y una solicitud específica. Y conviene recordar que la exención de vivienda principal no se hereda con la casa: el nuevo propietario debe solicitarla por sí mismo, dentro del plazo que fija la ley.
Limita el crecimiento del valor tasado, que es la base del impuesto. No congela la factura, porque el millaje de cada jurisdicción puede variar.
No. Solo a viviendas con exención de vivienda principal. Existe un tope distinto para propiedades sin Homestead.
Las mejoras nuevas se tasan a valor de mercado en el año en que se incorporan; el tope se aplica después sobre el conjunto.
Sí, si la vivienda deja de ser su residencia principal. Las condiciones de mantenimiento y pérdida las verifica el Tasador de Propiedades.
En el sitio público del Tasador de Propiedades de Miami-Dade, que muestra valores de mercado, tasado y exenciones vigentes.
Fuentes: Departamento de Ingresos de Florida, documento informativo Save Our Homes, revisión de enero de 2026, con el tope de 2.7 % para 2026; Tasador de Propiedades de Miami-Dade, página sobre Save Our Homes y excepciones al cambio de titularidad; Constitución de Florida, artículo VII, sección 4. Consultado el 23 de septiembre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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