Rendimiento cash-on-cash: qué mide
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-23
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-23
El rendimiento cash-on-cash es uno de los indicadores más usados por quien invierte en vivienda para arrendar, y también uno de los que más se citan mal. Su definición es sencilla: mide cuánto flujo de caja produce una propiedad en un año en relación con el dinero propio que el inversionista puso para adquirirla. Su utilidad depende por completo de la honestidad con la que se armen esas dos cifras.
La fórmula divide el flujo de caja neto anual, es decir, lo que queda después de pagar todos los gastos operativos y el servicio de la deuda, entre el total de dinero propio desembolsado para adquirir la propiedad y ponerla en condiciones de generar renta. El resultado se expresa como porcentaje.
La diferencia con otros indicadores está en el denominador: no se mide contra el precio de la propiedad, sino contra el capital efectivamente comprometido. Por eso el mismo inmueble arroja resultados muy distintos según cómo se financie. Una compra al contado y otra con hipoteca producen cifras que no son comparables entre sí, aunque el edificio sea el mismo.
El ingreso de partida es el alquiler bruto anual, ajustado por una previsión de vacancia realista para la zona y el tipo de propiedad. De ahí se restan los gastos operativos: impuesto a la propiedad, seguro, cuota de la asociación cuando existe, mantenimiento corriente, administración si la propiedad está gestionada por un tercero, servicios que quedan a cargo del propietario y las tasas o licencias que correspondan al tipo de arrendamiento.
A esos gastos hay que sumar una reserva para reemplazos mayores. Techo, climatización, electrodomésticos y plomería tienen vida útil finita, y un análisis que los ignora produce un número atractivo y falso. Finalmente se resta el servicio de la deuda: capital e intereses del año. El componente de intereses depende de la tasa vigente; la encuesta de Freddie Mac del 17 de septiembre de 2026 situó la hipoteca fija a 30 años en 6.95 % y la de 15 años en 6.26 %, aunque la tasa de un préstamo para propiedad de inversión suele diferir de la de vivienda principal.
El error más frecuente es contar solo el pago inicial. El dinero propio incluye además los costos de cierre que paga el comprador, la inspección, la primera prima del seguro y las reparaciones o el acondicionamiento necesarios para poner la unidad en el mercado de alquiler. En un condominio pueden agregarse la cuota de aprobación de la asociación y los depósitos que el edificio exija.
Excluir esas partidas infla el resultado, a veces de forma considerable. La disciplina útil consiste en sumar todo lo que salió de la cuenta del inversionista desde la oferta hasta el día en que el primer inquilino firma el contrato.
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La tasa de capitalización relaciona el ingreso neto operativo con el precio de la propiedad y deja fuera el financiamiento. Sirve para comparar inmuebles entre sí, con independencia de cómo los pague cada comprador. El cash-on-cash, en cambio, incorpora la deuda y describe el rendimiento del capital de un inversionista concreto en su estructura concreta.
Ambos se complementan. El cap rate dice si el activo está bien valuado en su mercado; el cash-on-cash dice si esa operación, financiada de esa manera, produce el flujo que el inversionista necesita. Cuando los dos apuntan en direcciones opuestas, conviene entender por qué antes de avanzar.
El indicador retrata un año, y una inversión inmobiliaria se mide en varios. Deja fuera tres componentes importantes del retorno total: la amortización del préstamo, que aumenta el patrimonio del propietario cada mes; la revalorización, que no es lineal ni está garantizada; y el tratamiento fiscal, incluida la depreciación, que puede cambiar sustancialmente el resultado después de impuestos.
Tampoco captura el riesgo. Dos propiedades con el mismo porcentaje pueden tener perfiles muy distintos según la estabilidad de la demanda de alquiler, las reglas del edificio, el estado de las reservas de la asociación o la exposición a cuotas especiales. Por eso el número se interpreta junto con el análisis del inmueble, nunca en lugar de él. El efecto fiscal concreto de una operación lo determina su contador, y la estructura de financiamiento, su prestamista.
No existe un umbral universal. Depende del tipo de propiedad, del nivel de riesgo, del costo del financiamiento vigente y de los rendimientos alternativos disponibles.
Sí. Sin deuda, el flujo de caja es mayor y el denominador también, de modo que el resultado tiende a parecerse más al cap rate.
Al menos una vez al año, porque impuestos, seguro, cuotas y renta de mercado cambian.
No. Es un cálculo previo a impuestos personales. El efecto tributario lo evalúa el contador.
Con cautela: un inmueble exige gestión, tiene costos de transacción altos y es poco líquido, factores que el porcentaje no refleja.
Fuentes: Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey del 17 de septiembre de 2026; MIAMI REALTORS, estadísticas del mercado residencial de Miami-Dade de agosto de 2026. Este artículo es informativo y no constituye asesoría financiera ni fiscal. Consultado el 23 de septiembre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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