Préstamo convencional: cómo funciona
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-02
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-02
El préstamo convencional es el producto hipotecario más extendido y el punto de comparación natural frente a las alternativas aseguradas por el gobierno. Su rasgo definitorio es sencillo: ninguna agencia federal lo asegura. El riesgo queda entre el prestamista y, cuando el préstamo se vende, las entidades que compran hipotecas en el mercado secundario. De ahí salen sus reglas: los límites por tamaño, el tratamiento del pago inicial y el seguro hipotecario privado.
A diferencia de los préstamos asegurados por la FHA o garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos, el convencional no cuenta con respaldo federal sobre la operación individual. Por eso el prestamista mira con más detalle el perfil del prestatario: el puntaje de crédito, la estabilidad del ingreso y la relación deuda-ingreso pesan más. A cambio, cuando el expediente es sólido, suele ofrecer condiciones más flexibles en cuanto al seguro hipotecario, que puede cancelarse, algo que no ocurre igual en otros programas.
Se llama conforme al préstamo que respeta los límites que fija cada año la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda. Para 2026 el límite base de una unidad es de 832,750 dólares, con 1,066,250 en dos unidades, 1,288,800 en tres y 1,601,750 en cuatro. En las zonas designadas de costo alto el techo sube hasta 1,249,125 dólares en una unidad. Miami-Dade trabaja con el límite base, de modo que una operación por encima de esa cifra pasa a la categoría jumbo, con criterios de aprobación y reservas propios de cada prestamista.
El convencional no exige un veinte por ciento de entrada. Fannie Mae mantiene opciones con relación préstamo-valor de hasta el 97 % y el programa HomeReady admite pagos iniciales desde el 3 % para compradores que cumplen sus requisitos. Cuando la entrada es menor al veinte por ciento aparece el seguro hipotecario privado. La Homeowners Protection Act, según la explica la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor, permite pedir su cancelación por escrito al llegar el saldo programado al 80 % del valor original, obliga a cancelarlo automáticamente al 78 % si el préstamo está al día y, en todo caso, a terminarlo el mes siguiente al punto medio del calendario de amortización.
La encuesta semanal de Freddie Mac es la referencia pública más citada y mide precisamente este producto: préstamos convencionales, conformes, de amortización completa, para compra de vivienda, con veinte por ciento de pago inicial y crédito excelente. En la publicación del 1 de octubre de 2026, la tasa fija a treinta años promedió 7.28 % y la de quince años 6.60 %, frente a 7.03 % y 6.42 % la semana anterior y 6.34 % y 5.55 % un año atrás. Es un promedio de mercado, no una oferta: la tasa de cada expediente la cotiza el prestamista.
La regla de capacidad de pago del Reglamento Z, en el artículo 12 CFR 1026.43, obliga a considerar ocho factores: ingreso o activos, situación laboral, pago mensual de la operación, pagos de préstamos simultáneos conocidos, obligaciones ligadas a la vivienda, deudas vigentes, relación deuda-ingreso o ingreso residual e historial de crédito. Todo ello se verifica con registros de terceros. Qué cifras aplican a cada comprador lo determina el prestamista del equipo.
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No. Existen opciones convencionales con relación préstamo-valor de hasta el 97 % y programas como HomeReady con entrada desde el 3 %. Por debajo del veinte por ciento se añade el seguro hipotecario privado.
A petición escrita al llegar el saldo programado al 80 % del valor original, de forma automática al 78 % si el préstamo está al día, y en todo caso el mes siguiente al punto medio del calendario de amortización.
El límite base de 832,750 dólares para una unidad. Por encima de esa cifra la operación se tramita como préstamo jumbo, con criterios propios de cada prestamista.
No necesariamente. Es un promedio de mercado para un perfil concreto. La tasa aplicable depende del monto, el producto, el puntaje, el ingreso verificado y el resultado de la tasación.
Fuentes: Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, límites conformes de 2026; Fannie Mae, opciones de financiamiento al 97 % y HomeReady; Oficina para la Protección Financiera del Consumidor, Homeowners Protection Act; Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey del 1 de octubre de 2026; Reglamento Z, 12 CFR 1026.43. Consultadas el 2 de octubre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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