Planos y especificaciones en preconstrucción: qué se compra realmente
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-06
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-06
Comprar en preconstrucción es firmar por algo que todavía no existe. Los planos y especificaciones de preconstrucción, junto con el prospecto que entrega el desarrollador, son el único documento que describe con precisión qué se está adquiriendo: cuántos edificios, qué unidades, qué instalaciones y con qué terminaciones. La ley de condominios de Florida fija el contenido mínimo de esa información, y conocerlo cambia por completo la conversación con la oficina de ventas.
El artículo 718.504 de los Estatutos de Florida enumera el contenido obligatorio del prospecto u ofrecimiento circular: la descripción del condominio con su nombre, ubicación, número de edificios, unidades por edificio, baños y dormitorios y total de unidades; en proyectos por fases, el máximo posible de edificios y el rango de unidades. También exige describir las instalaciones recreativas detallando cada sala, su propósito, ubicación, superficie aproximada y capacidad en número de personas, y en el caso de las piscinas su ubicación general, tamaño y profundidades aproximadas y el tamaño y la capacidad de la terraza.
La misma norma obliga al desarrollador a incluir una descripción general de los bienes muebles y la cantidad aproximada de cada uno, o bien una declaración del gasto mínimo que se destinará a comprarlos. Debe explicar además cómo se prestarán los servicios de alcantarillado y disposición de residuos, suministro de agua y drenaje pluvial. Y debe indicar la fecha estimada más tardía de terminación, equipamiento y acabado, o remitir al lugar del contrato de compraventa donde esa fecha aparece. Es el apartado que conviene leer antes que cualquier render.
El prospecto debe llevar un aviso expreso: las representaciones orales no pueden invocarse como declaración correcta del desarrollador, y hay que remitirse al prospecto y sus anexos para conocer las representaciones válidas. Esa advertencia, prevista en el artículo 718.504, resuelve de antemano la mayoría de las discusiones posteriores sobre acabados, vistas o amenidades prometidas de palabra. Cualquier compromiso que importe debe quedar por escrito en el contrato o en un anexo firmado, no en un correo informal ni en un folleto.
El artículo 718.104 exige que la declaración de condominio incluya la descripción legal del terreno, la identificación única de cada unidad y un levantamiento topográfico con planos y el certificado del agrimensor. Con la inscripción de la declaración nacen jurídicamente todas las unidades descritas, aunque la obra no esté terminada, y el desarrollador comunica los datos de inscripción a la división estatal dentro de los 120 días. La declaración fija también la participación indivisa en elementos comunes y la proporción de gastos comunes de cada unidad.
El artículo 718.503 concede al comprador de obra nueva un plazo de rescisión de 15 días desde la firma o desde la recepción de los documentos, el que ocurra más tarde; en la reventa de una unidad, la reforma HB 913 de 2025 elevó ese plazo de 3 a 7 días. Por su parte, el artículo 718.202 obliga a mantener en custodia el primer 10 % del precio, que el desarrollador no puede usar antes del cierre; el excedente puede retirarse, iniciada la obra, solo para costos reales de construcción y desarrollo, nunca para comisiones, publicidad, intereses ni honorarios.
Antes de firmar una reserva conviene leer el prospecto completo, el contrato y sus anexos, y contrastarlos con lo que muestra el showroom. Si desea que revisemos esos documentos con usted y con el abogado del equipo, escriba al +1 305 988 7230.
Lo que obliga es el prospecto, el contrato y sus anexos. La propia ley advierte que las representaciones orales no pueden invocarse y remite a esos documentos para conocer las representaciones válidas.
En obra nueva, 15 días desde la firma o desde la recepción de los documentos, el que ocurra más tarde. En la reventa de una unidad de condominio el plazo pasó a 7 días con la reforma de 2025.
El primer 10 % del precio permanece en custodia y el desarrollador no puede usarlo antes del cierre. El excedente solo puede retirarse, ya iniciada la obra, para costos reales de construcción y desarrollo.
Sí. El prospecto debe describir los bienes muebles y su cantidad aproximada, o declarar el gasto mínimo que se destinará a adquirirlos.
Fuentes: Estatutos de Florida, artículos 718.104, 718.202, 718.503 y 718.504, y la reforma HB 913 de 2025; consultados en Online Sunshine el 6 de octubre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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