La reforma de 2025 (HB 913) a la ley de condominios de Florida
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-24
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-24
Desde la reforma de 2022 que siguió al derrumbe de Surfside, la legislación de condominios de Florida se ha ajustado casi todos los años. La ley conocida como HB 913 condominios —formalmente CS/CS/HB 913, capítulo 2025-175 de las leyes de Florida— fue aprobada por el Gobernador el 23 de junio de 2025 y entró en vigor el 1 de julio de ese año. Introduce flexibilidad en el financiamiento de las reservas estructurales y, al mismo tiempo, amplía lo que el comprador puede exigir antes de firmar.
La reforma no deroga las obligaciones creadas en 2022 —inspección de hito y estudio de integridad estructural de reservas, conocido por sus siglas en inglés como SIRS—, sino que ajusta la forma de cumplirlas. El diagnóstico que motivó el cambio es conocido: miles de edificios antiguos en el estado debían financiar reparaciones estructurales y reservas plenas de manera simultánea, con un impacto fuerte sobre las cuotas mensuales.
Junto a eso, la ley incorporó obligaciones administrativas nuevas. Entre ellas, la de que todos los condominios y cooperativas establecieran una cuenta en línea ante la división estatal correspondiente antes del 1 de octubre de 2025.
La reforma permite que una asociación financie las reservas de integridad estructural mediante cuotas especiales, préstamos o líneas de crédito, con la aprobación por mayoría de los votos. Antes, la vía práctica era esencialmente la cuota.
También elevó de 10,000 a 25,000 dólares el umbral que define qué componentes de mantenimiento diferido o reemplazo deben incluirse en el estudio, con ajuste por inflación, y habilitó que las reservas de dos o más componentes obligatorios se administren de forma agrupada sin necesidad de un voto de los propietarios.
Para los presupuestos adoptados hasta el 31 de diciembre de 2028, la junta puede pausar o reducir temporalmente los aportes a reservas para destinar esos fondos a las reparaciones que identificó la inspección de hito. La facultad no es automática: exige que la inspección de hito se haya completado en los dos años anteriores, que la medida cuente con la aprobación de la mayoría de los votos y que la asociación no esté bajo control del desarrollador ni haya transferido el control recientemente.
Para quien compra, esta posibilidad tiene una lectura directa: un edificio puede mostrar cuotas contenidas y, sin embargo, estar acumulando una necesidad de fondos que se reflejará más adelante. La pregunta correcta no es solo cuánto se paga hoy, sino si la asociación está aportando a reservas o ejerciendo la pausa.
La ley precisó el alcance de la inspección de hito, que pasa a referirse a los edificios de tres pisos habitables o más. Además, el arquitecto o ingeniero que se postula para realizar la inspección debe declarar por escrito si tiene intención de presentarse también a las reparaciones que recomiende, una medida orientada a evitar conflictos de interés.
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El cambio más relevante en la operación cotidiana es el plazo de rescisión en una reventa: la reforma lo extendió de tres a siete días para que el comprador revise los documentos de divulgación del condominio. Es tiempo real para leer el presupuesto, los estados financieros y el estado de las inspecciones.
La ley también refuerza qué debe entregar el vendedor —entre otros, el presupuesto anual y los estados financieros más recientes— y exige que el contrato incluya divulgaciones sobre el estado de las inspecciones y de las reservas. En materia de transparencia, las asociaciones deben publicar en su sitio web las actas aprobadas de las reuniones de junta y las grabaciones de las reuniones por videoconferencia dentro de los treinta días.
No necesariamente. Puede ser una decisión ordenada para concentrar recursos en reparaciones ya identificadas. Lo que corresponde es leer el acta que la aprobó, el informe de la inspección de hito y el estudio de reservas, y entender el plan completo.
El plazo ampliado se refiere a las ventas que no son del desarrollador. Las compras en preconstrucción al desarrollador se rigen por su propio régimen de rescisión. Conviene confirmar con el abogado cuál aplica en cada contrato.
Se solicitan a la asociación los documentos oficiales: inspección de hito, estudio de reservas, presupuesto, estados financieros y actas. El abogado de bienes raíces del equipo puede revisarlos como parte de la debida diligencia.
Fuentes: Cámara de Representantes de Florida, CS/CS/HB 913 (2025), capítulo 2025-175, aprobada el 23 de junio de 2025 y vigente desde el 1 de julio de 2025; análisis de la reforma publicados por Shumaker, Loop & Kendrick y por Kovitz Shifrin Nesbit. Consultadas el 24 de septiembre de 2026. Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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