La recorrida final antes del cierre (final walkthrough): qué comprobar
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-29
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-29
La recorrida final antes del cierre, conocida en inglés como final walkthrough, es la última oportunidad del comprador para ver la propiedad antes de firmar. No es una inspección técnica ni reabre la negociación del precio: confirma que la vivienda está en la condición acordada y que los bienes incluidos en la venta siguen allí. En Miami-Dade, donde la mayoría de las operaciones residenciales usan el contrato «AS IS» de Florida Realtors y el Colegio de Abogados de Florida, el propio formulario define cuándo puede hacerse y con qué alcance.
El final walkthrough es una visita de verificación, no una inspección. El inspector profesional ya revisó la vivienda durante el período de inspección, y ese plazo suele estar vencido cuando llega esta visita. Aquí el comprador comprueba tres cosas concretas: que los bienes personales pactados estén en la propiedad, que el vendedor haya cumplido su obligación de mantenimiento y que las reparaciones comprometidas por escrito se hayan ejecutado. Un hallazgo tardío no tiene, por sí solo, la misma fuerza contractual que uno detectado dentro del plazo de inspección.
El formulario «AS IS» resuelve el asunto en dos cláusulas. El párrafo 11 impone al vendedor el AS IS Maintenance Requirement: salvo el desgaste ordinario y la pérdida por siniestro, debe mantener la propiedad —incluidos jardín, arbustos y piscina— en la condición existente a la fecha de vigencia del contrato. El párrafo 12(b) autoriza al comprador o a su representante a realizar la recorrida el día anterior al cierre, o el mismo día antes de la firma, para confirmar esos puntos. El estándar L obliga al vendedor a dar acceso y a mantener conectados los servicios.
Con los servicios conectados, la recorrida gana sentido. Conviene abrir y cerrar las llaves de agua y observar el desagüe; encender el aire acondicionado y esperar a que enfríe; probar interruptores, tomacorrientes y timbre; accionar la puerta del garaje y sus controles; y revisar los electrodomésticos que quedan con la vivienda. También se comprueba que no haya filtraciones nuevas bajo los lavabos, que ventanas y puertas corredizas cierren, que estén llaves, controles y códigos de acceso, y que la mudanza del vendedor no haya dejado daños en pisos, paredes o marcos.
Cuando la recorrida revela que el vendedor no cumplió la obligación de mantenimiento o que falta algo incluido en la venta, el asunto se plantea de inmediato y por escrito, antes de firmar. Las salidas habituales se negocian entre las partes y sus abogados: retener una suma en custodia, otorgar un crédito al comprador en el estado de cierre o aplazar el cierre unos días. El contrato no crea una nueva contingencia de inspección, así que la fuerza del reclamo depende del formulario y sus anexos. Es el momento de que el abogado del equipo revise el texto.
En un condominio la recorrida se limita a la unidad y a los elementos comunes limitados asignados —balcón, estacionamiento, depósito—: conviene confirmar que son los que figuran en la escritura y en la declaración, no los mencionados de palabra. Muchos edificios exigen reservar el ascensor de servicio y avisar a la administración, así que la visita se coordina con la asociación. En obra nueva el ejercicio es distinto: la visita de entrega genera una lista de pendientes con el constructor, y el contrato del desarrollador fija los plazos para corregirlos.
Si está por cerrar una compra en Doral o en Miami-Dade y quiere ordenar la recorrida final con una lista propia, escríbame al +1 305 988 7230 y la preparamos junto con su prestamista y la compañía de título.
El contrato «AS IS» permite hacerla el día anterior al cierre o el mismo día antes de la firma, a elección del comprador. Coordinarla con la agenda de la compañía de título evita descubrir un problema sin margen para resolverlo.
No es su finalidad. La recorrida verifica el mantenimiento pactado, los bienes incluidos y las reparaciones ya acordadas por escrito. Un defecto detectado allí se plantea de inmediato, pero su tratamiento depende del contrato y sus anexos.
El comprador o su representante; el contrato no exige la presencia del vendedor. Conviene que la asesora inmobiliaria acompañe la visita y documente con fotografías y video, con fecha, cualquier discrepancia.
El formulario admite que la haga un representante del comprador. En compras a distancia se documenta en video; la firma puede completarse con poder notarial o notario en línea, según lo acepten el prestamista y la compañía de título.
Fuentes: «AS IS» Residential Contract for Sale and Purchase de Florida Realtors y The Florida Bar, párrafos 11 y 12(b) y estándar L; Consumer Financial Protection Bureau. Consultado el 29 de septiembre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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