La exención de vivienda principal en Florida: qué es el Homestead Exemption y cómo se solicita
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-16
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-16
Entre los trámites que siguen al cierre de una compra en Miami-Dade, pocos tienen un efecto tan sostenido sobre el costo anual de una vivienda como la exención de vivienda principal, conocida en Florida como Homestead Exemption. No es un beneficio automático: se solicita, tiene fecha límite y exige que la propiedad sea la residencia permanente de quien la reclama. Quien compra y desconoce ese calendario puede dejar pasar un año fiscal completo antes de acogerse a ella.
Es una reducción del valor tasado de un inmueble a efectos del impuesto predial, prevista en el artículo VII, sección 6 de la Constitución de Florida y desarrollada en la sección 196.031 de los Estatutos de Florida. Distingue la vivienda en la que reside de forma permanente el propietario de aquella destinada a inversión, segunda residencia o arrendamiento.
La norma contempla dos tramos. El primero reduce hasta 25,000 dólares del valor tasado y alcanza a todos los gravámenes del predial, incluidos los escolares. El segundo reduce hasta 25,000 dólares adicionales sobre la porción del valor tasado comprendida entre 50,000 y 75,000 dólares, y no se aplica a los gravámenes del distrito escolar. Ambos operan sobre el valor tasado que determina la oficina del tasador, no sobre el precio de compra.
La exención descansa sobre dos condiciones que deben cumplirse de forma simultánea y que el tasador verifica con documentación.
El solicitante debe figurar como titular del inmueble al 1 de enero del año fiscal por el que solicita la exención. Una escritura registrada en febrero no habilita la exención de ese mismo año, sino la del siguiente. La fecha de cierre incide así de forma directa en el calendario del trámite, un punto que conviene conversar con el abogado o la compañía de título que lleva la operación.
La propiedad debe ser la residencia permanente del solicitante o de una persona a su cargo legalmente reconocida. La sección 196.015 de los Estatutos enumera los elementos que el tasador puede ponderar para establecer el domicilio permanente: la declaración formal de domicilio, la dirección de la licencia de conducir, el registro del vehículo y el registro electoral.
El efecto de la exención no se agota en la reducción inicial. El artículo VII, sección 4(d) de la Constitución de Florida establece que, una vez concedida, el valor tasado de esa vivienda no puede aumentar de un año a otro más allá del tres por ciento o de la variación del índice de precios al consumidor, el que resulte menor. Es la regla conocida como Save Our Homes, y su valor se acumula con los años.
Esa diferencia acumulada no se pierde necesariamente al mudarse. La sección 193.155(8) regula la portabilidad, que permite trasladar el diferencial a una nueva vivienda principal dentro de Florida, hasta el límite y dentro del plazo que la norma fija. El traslado no opera de oficio: exige presentar el formulario correspondiente junto con la solicitud de la nueva vivienda.
El calendario de este trámite se decide antes del cierre, no después. Si evalúa una compra en Miami-Dade, en una consulta revisamos cómo se ordena el proceso y a qué profesional de su equipo corresponde cada paso.
La solicitud se presenta ante la oficina del tasador de propiedades del condado donde se ubica el inmueble. En Miami-Dade es el Miami-Dade County Property Appraiser, que habilita la presentación en línea, por correo y de forma presencial. La sección 196.011 de los Estatutos fija el 1 de marzo como fecha límite para el año fiscal en curso.
La oficina publica cada año la lista vigente. Habitualmente comprende la escritura registrada o el número de folio, la licencia de conducir de Florida con la dirección del inmueble, el registro del vehículo, el registro electoral o la declaración de domicilio y, cuando el solicitante no es ciudadano estadounidense, la documentación que acredite su residencia permanente.
La exención se renueva de forma automática mientras se mantengan las condiciones que la originaron, y el tasador remite cada año un aviso de renovación. Cualquier cambio relevante debe comunicarse: un cambio de titularidad, el traslado de la residencia permanente a otra vivienda o la incorporación del inmueble al mercado de arrendamiento pueden extinguir el derecho.
Las secciones 196.131 y 196.161 regulan las consecuencias de mantener una exención a la que ya no se tiene derecho: el tasador puede imponer un gravamen sobre la propiedad por los impuestos no pagados, con la penalidad y los intereses que la norma establece. El cálculo concreto de lo que cada propietario paga depende de la tasa aplicable a su jurisdicción y del valor tasado de su inmueble; determinarlo corresponde a la oficina del tasador y al contador de su equipo.
No. Es personal del propietario que residía en el inmueble y se extingue con el cambio de titularidad. El nuevo propietario debe presentar su propia solicitud dentro del plazo que corresponda a su año fiscal.
La ley exige residencia permanente en el inmueble, no ciudadanía. El tasador evalúa la documentación presentada para establecer si acredita domicilio permanente en Florida. Cuando la situación admite lecturas distintas, conviene consultarla con un abogado.
La sección 196.061 de los Estatutos regula los supuestos en que el alquiler de una vivienda con exención se considera abandono de la residencia permanente. Antes de arrendar un inmueble con exención vigente conviene consultar el caso con el tasador del condado y con un contador.
Fuentes: Constitución del Estado de Florida, artículo VII, secciones 4 y 6; Estatutos de Florida, secciones 193.155, 196.011, 196.015, 196.031, 196.061, 196.131 y 196.161; Miami-Dade County Property Appraiser.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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