Fix and flip en Miami: comprar para remodelar y revender, riesgos y permisos
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-06
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-06
La estrategia de fix and flip en Miami —comprar una propiedad, remodelarla y revenderla— es la que más depende de cifras verificables y la que menos tolera supuestos. El precio de compra y el de reventa se estiman con comparables; el resto del resultado lo definen el costo real de la obra, el tiempo que toma y los requisitos legales que, cuando se omiten, aparecen tarde y caros. Estos son los puntos que conviene revisar antes de firmar.
El artículo 489.113 de los Estatutos de Florida exige estar certificado o registrado para ejercer la contratación en el estado. Los subcontratistas sin licencia pueden trabajar bajo la supervisión de un contratista licenciado y dentro del alcance de su habilitación. Además, el contratista debe subcontratar los trabajos eléctricos, mecánicos, de plomería, de techo, de hojalatería, de piscina y de aire acondicionado, salvo que posea la credencial estatal correspondiente, con la excepción del techo en obra nueva propia. Contratar fuera de ese marco expone al propietario a sanciones y a problemas de asegurabilidad.
El artículo 553.79 fija que el permiso de vivienda unifamiliar vence un año después de emitido o en la fecha de entrada en vigor de la siguiente edición del Código de Construcción de Florida, lo que ocurra más tarde, y permite que el gobierno local lo extienda. El apartado (16)(c) admite cerrar un permiso vencido cuando la obra está sustancialmente terminada. El (17)(a) protege al comprador de buena fe: la autoridad local no puede negarle un permiso ni multarlo por el solo hecho de que un permiso del propietario anterior no se haya cerrado. El buscador público del condado está en miamidade.gov/permits.
Antes de comenzar la obra, el artículo 713.13 exige inscribir el aviso de inicio con la descripción legal, la dirección, el folio, la descripción de la mejora, el propietario, el contratista, la fianza, el prestamista y el agente designado para notificaciones. Rige un año, o el plazo mayor del contrato, y queda sin efecto si la obra no comienza en noventa días. El artículo 713.08 permite a quien suministró trabajo o materiales inscribir un gravamen a más tardar noventa días después del último suministro, notificarlo al propietario y ejecutarlo dentro del año siguiente.
Una propiedad sin exención de vivienda principal se rige por el artículo 193.1554: tope anual del 10 % sobre el valor gravado del año anterior y reversión a valor justo al 1 de enero siguiente al cambio de titularidad. Para quien compra, remodela y revende, eso significa que el impuesto del período de tenencia no se parece al que pagaba el vendedor anterior. La cifra concreta de cada ejercicio la publica el Tasador de la Propiedad y la revisa un contador, junto con el tratamiento fiscal de la ganancia según cómo se estructure la operación.
Antes de ofertar conviene revisar cuatro cosas: el historial de permisos de la dirección, para detectar obras sin permiso o permisos abiertos; la zona de inundación en el mapa de FEMA y las exigencias que impone; la asegurabilidad de la vivienda según la edad del techo, la instalación eléctrica y la plomería, que condiciona también al futuro comprador; y las reglas de la asociación o del municipio sobre alcance de obra, horarios y aprobaciones de diseño. Son revisiones documentales que se hacen antes del cierre, no durante la obra.
Si está evaluando una compra para remodelar en Miami-Dade, podemos revisar con usted el historial de permisos de la propiedad, los comparables de la zona y las reglas aplicables antes de que presente una oferta. Escriba al +1 305 988 7230.
La ley exige estar certificado o registrado para ejercer la contratación. Los subcontratistas sin licencia solo pueden trabajar bajo la supervisión de un contratista licenciado y dentro del alcance de su habilitación.
El artículo 553.79(17)(a) protege al comprador de buena fe frente a negativas de permiso y sanciones por ese solo hecho. Aun así, el permiso abierto debe resolverse y conviene cuantificarlo antes de ofertar.
A más tardar noventa días después del último suministro de trabajo o materiales, con notificación al propietario, y la acción para ejecutarlo caduca al año de la inscripción.
En una propiedad sin exención de vivienda principal, el valor gravado revierte a valor justo al 1 de enero siguiente al cambio de titularidad. El monto resultante lo publica el Tasador de la Propiedad.
Fuentes: Estatutos de Florida, artículos 193.1554, 489.113, 553.79, 713.08 y 713.13, consultados en Online Sunshine; portal de permisos de Miami-Dade. Consultados el 6 de octubre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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