El período de rescisión de 15 días en condominios nuevos de Florida
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-23
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-23
Quien firma la compra de una unidad en un edificio nuevo de Miami suele hacerlo en una sala de ventas, con planos y renders sobre la mesa y sin haber leído aún el legajo de documentos del proyecto. La ley de Florida anticipó exactamente esa situación: el comprador de un condominio vendido por el desarrollador tiene un período de rescisión de 15 días para cancelar el contrato y recuperar su depósito. El detalle decisivo, y el que más malentendidos genera, es cuándo empieza a correr ese plazo.
La sección 718.503 de los Estatutos de Florida obliga a que el contrato de compraventa de una unidad vendida por el desarrollador incluya, en un recuadro destacado, un aviso que informa al comprador de su derecho a anular el acuerdo. El texto legal establece que el contrato es anulable por el comprador mediante la entrega de un aviso escrito de su intención de cancelar dentro de los 15 días siguientes a la fecha en que él lo firmó y a la recepción de todos los documentos que el desarrollador debe entregarle.
La misma norma añade dos protecciones que conviene subrayar. La primera: cualquier pretendida renuncia a este derecho carece de efecto. Ningún anexo puede pedirle al comprador que lo ceda. La segunda: el derecho termina en el cierre, de modo que es un mecanismo de la etapa inicial del contrato, no una salida disponible durante los años de obra.
Aquí está el punto que casi nadie aprovecha. El plazo no corre solo desde la firma: corre desde la firma y desde la recepción de todos los documentos que la ley exige entregar. Entre ellos figuran el prospecto u oferta circular del proyecto, la declaración de condominio, los estatutos y el reglamento de la asociación, el presupuesto estimado de operación con las cuotas proyectadas por unidad, los planos y las especificaciones, y el formulario de recibo firmado por el comprador.
Si el desarrollador entrega el legajo días después de la firma, el reloj arranca con la entrega completa, no antes. Por eso la fecha del recibo de documentos es uno de los papeles más importantes de toda la operación de preconstrucción, y por eso conviene conservar copia fechada de todo lo que se recibe, en papel o en formato digital.
Durante los años que separan la firma de la entrega, un proyecto cambia. Si el desarrollador introduce una enmienda material a los documentos que afecta de manera adversa al comprador, la ley le concede nuevamente un plazo de 15 días desde la recepción de esa enmienda para cancelar.
Esa es la razón por la que los avisos del desarrollador no deben archivarse sin leer. Un cambio en la superficie de la unidad, en los elementos comunes, en el presupuesto proyectado o en la configuración del edificio puede abrir una ventana de salida que se cierra en dos semanas. Si la enmienda es material y adversa es una calificación jurídica: la hace el abogado de bienes raíces, no la sala de ventas.
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Cuando la unidad no la vende el desarrollador sino un propietario particular, el mismo artículo prevé un plazo más corto: 3 días, excluidos sábados, domingos y feriados legales, contados desde la fecha de firma y desde la recepción de los documentos del condominio que el vendedor debe entregar. También allí la renuncia carece de efecto y el derecho termina en el cierre.
La diferencia de plazos tiene una lógica sencilla. En la obra nueva el comprador adquiere algo que todavía no existe, descrito en cientos de páginas; en una reventa puede ver la unidad y el edificio. Aun así, tres días hábiles son pocos para leer el presupuesto, las actas de la junta y el estudio de reservas, de modo que en una reventa conviene pedir la documentación antes de firmar, no después.
El plazo sirve de poco si se usa para pensar. Sirve mucho si se usa para revisar cuatro cosas concretas. La primera, el presupuesto estimado de operación: la cuota mensual proyectada por unidad y qué incluye, porque después de la entrega esa cifra suele ajustarse. La segunda, el calendario de depósitos y las condiciones en que se retienen, incluidas las reglas de custodia que fija la propia ley de condominios de Florida.
La tercera, las cláusulas sobre plazos de obra y las causas que permiten al desarrollador extenderlos. La cuarta, las reglas de uso que definirán la rentabilidad si la compra es de inversión: si el edificio permite arrendamiento de corto plazo, cuántas veces al año y con qué mínimo de días. Ninguna de esas respuestas está en el render; todas están en el legajo.
El derecho de anulación previsto en la ley está diseñado para que el comprador recupere lo entregado. Cómo se instrumenta la devolución en su contrato concreto debe confirmarlo su abogado.
El plazo legal es el mínimo que la ley garantiza. Nada impide negociar condiciones adicionales en el contrato, pero la renuncia al derecho no tiene efecto.
Por escrito y dentro del plazo, siguiendo la forma de notificación que indica el contrato. Conviene que lo prepare y lo envíe un abogado.
El derecho inicial ya venció, pero una enmienda material y adversa posterior abre un nuevo plazo de quince días desde su recepción.
No. Este artículo regula condominios. La compra de una casa nueva a un constructor se rige por su propio contrato y por otras normas.
Fuentes: Estatutos de Florida, sección 718.503, sobre divulgación previa a la venta y derecho de anulación del comprador de una unidad de condominio; texto oficial publicado por el Senado de Florida. Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un abogado. Consultado el 23 de septiembre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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