El depósito de garantía: cuánto, quién lo custodia y cuándo se devuelve
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-24
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-24
Toda oferta seria en Florida viene acompañada de dinero. El depósito de garantía en la compra de una casa en Florida —earnest money— es la señal con la que el comprador respalda su intención de cerrar. Lo que muchos compradores descubren tarde es que ese dinero no llega al vendedor: queda en manos de un tercero, bajo reglas estrictas sobre plazos, custodia y devolución. Este artículo explica ese circuito.
Es una suma que el comprador entrega al firmar el contrato y que queda en poder de un agente de custodia designado en el propio contrato. No es un pago al vendedor ni una comisión: es dinero del comprador, retenido por un tercero, que al cierre se acredita normalmente contra el precio o los costos de cierre.
Su función es doble. Para el vendedor, es la señal de que el comprador asume un costo si abandona la operación sin causa contractual. Para el comprador, es el elemento que hace creíble su oferta frente a otras.
La ley de Florida no fija un porcentaje obligatorio: el monto se negocia entre las partes y queda escrito en el contrato, a menudo en dos tramos, uno inicial y otro al vencer el período de inspección. Lo que sí está reglado son los plazos de entrega cuando interviene un corredor de bienes raíces.
Conforme a la normativa administrativa de Florida, un asociado de ventas que recibe el depósito debe entregarlo a su corredor a más tardar al final del siguiente día hábil (regla 61J2-14.009). El corredor, a su vez, debe colocarlo en la cuenta de custodia de forma inmediata, lo que la propia norma define como dentro de los tres días hábiles, sin contar fines de semana ni feriados legales (regla 61J2-14.008).
Los fondos deben depositarse en un banco, una asociación de ahorro y préstamo, una compañía fiduciaria, una cooperativa de crédito o una compañía de títulos con facultades fiduciarias, en una cuenta de custodia asegurada, según la regla 61J2-14.010 y la sección 475.25 de los Estatutos de Florida.
En la práctica de Miami-Dade, el agente de custodia suele ser la compañía de título o el despacho de abogados que manejará el cierre, no la oficina inmobiliaria. Cuando es así, quien rige esa custodia es la normativa aplicable a esa entidad y lo pactado en el contrato. Conviene que el comprador sepa desde el inicio quién figura como agente de custodia y confirme las instrucciones de transferencia por un canal verificado, dado que este es uno de los puntos donde se concentran los intentos de fraude electrónico.
Si va a presentar una oferta en Miami-Dade y quiere entender cómo quedan protegidos sus fondos y sus plazos, escriba al +1 305 988 7230 y lo revisamos antes de firmar.
El depósito se devuelve al comprador cuando este ejerce dentro de plazo una contingencia que el contrato le reconoce: el período de inspección, la contingencia de financiamiento, la de tasación o la revisión de los documentos del condominio, entre otras. También cuando el vendedor incumple.
El riesgo aparece cuando el comprador se retira fuera de plazo o por un motivo que el contrato no contempla. En ese caso el vendedor puede reclamar el depósito como indemnización pactada. Por eso los plazos escritos en el contrato importan más que la conversación informal entre las partes: una contingencia que vence deja de proteger, aunque el motivo del comprador sea razonable.
Cuando comprador y vendedor reclaman el mismo depósito, el agente de custodia no decide: retiene los fondos y activa un procedimiento. Si quien custodia es un corredor de bienes raíces, debe notificar la existencia de demandas contrapuestas a la Comisión de Bienes Raíces de Florida dentro de los quince días hábiles (regla 61J2-10.032).
A partir de ahí, las vías habituales son una orden de desembolso emitida por la Comisión, disponible para disputas por debajo de cincuenta mil dólares; la mediación o el arbitraje, si ambas partes lo consienten; o el depósito judicial de los fondos para que un tribunal resuelva. Cuál corresponde en un caso concreto lo evalúa el abogado de bienes raíces del equipo.
Normalmente se acredita contra lo que el comprador debe aportar al cierre, según lo que establezca el contrato y refleje la liquidación final. No es un costo adicional.
Suele transmitir mayor compromiso, pero también aumenta lo que está en juego si la operación se cae fuera de una contingencia. Es una decisión de estrategia que se toma mirando el contrato completo.
Si la contingencia de financiamiento está vigente y se cumplen sus condiciones y plazos, sí. Vencida esa contingencia, la situación cambia. Es uno de los puntos que conviene revisar con el abogado antes de firmar.
Fuentes: Código Administrativo de Florida, reglas 61J2-14.008, 61J2-14.009, 61J2-14.010 y 61J2-10.032; Estatutos de Florida, sección 475.25; Florida Realtors, guía sobre leyes y reglas de custodia de fondos. Consultadas el 24 de septiembre de 2026. Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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