Cuenta bancaria, ITIN y forma de titularidad: la preparación del comprador internacional en Florida
Comprar una propiedad en Florida sin residir en Estados Unidos es un proceso perfectamente transitable, pero exige una preparación que suele subestimarse. Los retrasos rara vez se producen en la búsqueda de la propiedad: se producen en el traslado de fondos, en la obtención de un número de identificación fiscal o en la definición de la forma de titularidad. Resolver esos tres asuntos antes de ofertar ordena todo el calendario posterior.
La primera conversación no es con el banco ni con el abogado: es sobre el origen y la ruta de los fondos. Las operaciones inmobiliarias en Estados Unidos se cierran a través de una compañía de título o de un abogado que actúa como agente de cierre, y esos fondos deben llegar por transferencia, acompañados de la documentación que acredite su procedencia.
Reunir esa documentación con antelación es lo que evita que un cierre se retrase. En un mercado donde el 47.5 % de las operaciones de condominio de Miami-Dade se pagaron en efectivo en julio de 2026, según MIAMI REALTORS, la capacidad de demostrar los fondos disponibles también forma parte de la solidez de una oferta.
No siempre es imprescindible para comprar, pero sí resulta conveniente para la etapa posterior: pago de impuestos sobre la propiedad, primas de seguro, cuotas de asociación, servicios y, si la propiedad se destina a arrendamiento, recepción de rentas.
Los requisitos varían de una institución a otra e incluyen habitualmente documento de identidad, pasaporte, comprobante de domicilio en el país de residencia y documentación sobre el origen de los fondos. Conviene iniciar el trámite con tiempo, porque la apertura de cuentas a personas no residentes suele requerir revisiones adicionales. Ninguna gestión bancaria la realiza la asesora inmobiliaria: la conversación es directa entre el comprador y la institución.
El ITIN es el número que el Internal Revenue Service asigna a quienes deben cumplir obligaciones fiscales en Estados Unidos y no reúnen los requisitos para obtener un número de seguro social. Se solicita mediante el formulario W-7, con la documentación de identidad que el propio formulario detalla.
Para un propietario internacional, ese número resulta necesario en distintos momentos: al declarar rentas si la propiedad se arrienda y, sobre todo, al vender. La venta de un inmueble por parte de una persona extranjera está sujeta a la retención prevista en FIRPTA, cuya tasa general es del 15 % del importe realizado, y recuperar cualquier excedente exige presentar una declaración, para lo cual se necesita número de identificación fiscal.
Si está preparando una compra en Miami-Dade desde el exterior y desea coordinar esta preparación con el contador y el abogado inmobiliario del equipo, puede escribir o llamar al +1 305 988 7230.
La propiedad puede tomarse a nombre de una o varias personas físicas o a través de una estructura jurídica. Cada alternativa tiene consecuencias distintas en materia fiscal, sucesoria, de responsabilidad y de financiamiento, y no existe una opción mejor en abstracto: depende del país de residencia del comprador, de su situación patrimonial y del destino previsto para el inmueble.
La definición de la titularidad se refleja en el contrato y en los documentos de cierre. Modificarla una vez avanzada la operación genera trámites adicionales y, en ocasiones, costos que podrían haberse evitado. La recomendación concreta corresponde al abogado inmobiliario y al contador, que analizan el caso completo; ni la asesora inmobiliaria ni el agente de cierre emiten esa recomendación.
Una preparación ordenada suele seguir estos pasos: definir el objetivo de la compra y el destino del inmueble; consultar con el contador y el abogado inmobiliario la forma de titularidad y las obligaciones que conlleva; iniciar, si corresponde, el trámite del número de identificación fiscal; gestionar la cuenta bancaria y confirmar la ruta de los fondos; y, con todo ello resuelto, comenzar la búsqueda y presentar ofertas.
El cálculo de impuestos, primas de seguro y cuotas aplicables a una propiedad concreta corresponde al contador, al agente de seguros y al prestamista del equipo. El papel de la asesora inmobiliaria es coordinar esos plazos con los del contrato para que ninguna gestión quede fuera de tiempo.
La compra de un inmueble no exige por sí misma una condición migratoria determinada. Tampoco otorga derechos migratorios. Cualquier consulta sobre ese ámbito corresponde a un abogado de inmigración.
No siempre lo es para la compra, pero resulta necesario para cumplir obligaciones fiscales posteriores, incluida la declaración vinculada a la retención de FIRPTA cuando se vende.
Depende del caso. La decisión la orientan el abogado inmobiliario y el contador, considerando la residencia fiscal del comprador y el destino del inmueble.
Varía según la institución bancaria y los trámites fiscales implicados. Por eso se inicia antes de la búsqueda y no cuando ya hay una oferta aceptada.
Fuentes: Internal Revenue Service, información pública sobre el número de identificación personal del contribuyente (ITIN) y sobre la retención FIRPTA, consultada el 12 de septiembre de 2026. MIAMI REALTORS, estadísticas de Miami-Dade correspondientes a julio de 2026. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoría fiscal ni legal.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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Soy Adriana Peláez, asesora inmobiliaria especializada en planificación patrimonial e inversiones de alto valor. Entrar al mercado exige más que ver opciones en un catálogo: requiere análisis, criterio técnico y una estrategia clara que responda a tus verdaderos intereses. Combino una metodología rigurosa con un trato cercano y honesto.
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