Contrato «As Is» en Florida: qué significa comprar en el estado actual
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-22
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-22
El contrato «As Is» en Florida es uno de los formularios de compraventa más usados en las operaciones residenciales del estado. Su nombre, «en el estado en que se encuentra», suele interpretarse como una advertencia de que la propiedad tiene problemas o de que el comprador renuncia a toda protección. Ninguna de las dos cosas es cierta. El formulario reparte de una forma concreta la responsabilidad por las reparaciones y mantiene para el comprador un derecho amplio de inspección y cancelación. Esta guía explica qué significa comprar con un contrato «As Is» y qué conviene hacer durante su plazo más importante.
El contrato «AS IS» de Florida Realtors y The Florida Bar comparte casi toda su estructura con el contrato residencial estándar: precio, depósitos, financiamiento, título, cierre y divulgaciones. La diferencia está en las reparaciones. En el formulario estándar, el vendedor asume ciertas obligaciones de reparación hasta los límites que fija el contrato. En el «AS IS», el vendedor no se obliga a reparar, y el comprador decide durante el período de inspección si la propiedad le resulta aceptable en su estado actual.
El formulario se usa en todo tipo de propiedades, no solo en viviendas deterioradas.
El contrato fija un período de inspección que, si se deja en blanco, es de 15 días desde la fecha de vigencia. Durante ese plazo, el comprador puede cancelar a su sola discreción si determina que la propiedad no es aceptable, y recuperar el depósito, siempre que envíe el aviso por escrito dentro del plazo. Si no cancela, el contrato establece que acepta el estado físico de la propiedad. También dispone que las reparaciones que exija el prestamista del comprador corren por cuenta del comprador.
Quince días pasan rápido cuando hay que coordinar profesionales. En Miami-Dade, las revisiones que se programan con más frecuencia son:
El período de inspección es el momento de decidir con información completa. Adriana Peláez coordina desde el primer día al inspector, al agente de seguros y a la compañía de título del equipo para que los informes lleguen antes de que venza el plazo.
Comprar «As Is» no elimina todas las obligaciones del vendedor. El contrato le impone un requisito de mantenimiento: conservar la propiedad en el estado en que estaba a la fecha de vigencia, salvo el desgaste normal, hasta el cierre. El vendedor también debe entregar un título negociable según las condiciones del contrato y cumplir con las divulgaciones legales, como las relativas al radón, al impuesto a la propiedad y a la asociación de propietarios.
Además, el contrato incorpora el deber de divulgación que la Corte Suprema de Florida estableció en el caso Johnson v. Davis: el vendedor de una vivienda debe revelar los hechos que conoce y que afectan materialmente al valor de la propiedad cuando no son fácilmente observables por el comprador. La cláusula «As Is» no autoriza a ocultar esos defectos conocidos.
Aunque el vendedor no esté obligado a reparar, nada impide que las partes negocien después de la inspección: una reparación concreta, un crédito al cierre o un ajuste de precio. Lo determinante es la forma. Los acuerdos alcanzados por correo electrónico o conversación entre agentes no modifican el contrato; deben documentarse en un anexo firmado por comprador y vendedor. Si la negociación se prolonga y el período de inspección está por vencer, el comprador debe decidir si cancela dentro de plazo o si las partes firman una extensión por escrito.
El contexto de mercado influye en esa negociación. Según MIAMI REALTORS, en agosto de 2026 Miami-Dade tenía 4.9 meses de oferta en casas unifamiliares y 12.1 meses en condominios. Son cifras del condado; el margen de negociación de una propiedad concreta depende de su zona, su precio y su estado.
Durante el período de inspección, el comprador puede cancelar si considera que la propiedad no es aceptable, a su sola discreción, enviando el aviso por escrito dentro de plazo.
No. El deber de revelar defectos conocidos que afectan materialmente al valor y no son fácilmente observables se mantiene.
En el contrato «AS IS», el comprador, salvo que las partes acuerden otra cosa por escrito. El prestamista del equipo informa con tiempo qué condiciones exige.
Fuentes: Florida Realtors, «Contracts» (biblioteca legal) y formulario FR/BAR «AS IS»; Berlin Patten Ebling, «FR/BAR "AS IS" Contract – To Accept, or Not to Accept, That is the Question»; Corte Suprema de Florida, Johnson v. Davis, 480 So. 2d 625 (1985); MIAMI REALTORS, estadísticas de Miami-Dade de agosto de 2026. Consultados el 22 de septiembre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
Estrategia, claridad y acompañamiento en cada decisión inmobiliaria.
Soy Adriana Peláez, asesora inmobiliaria especializada en planificación patrimonial e inversiones de alto valor. Entrar al mercado exige más que ver opciones en un catálogo: requiere análisis, criterio técnico y una estrategia clara que responda a tus verdaderos intereses. Combino una metodología rigurosa con un trato cercano y honesto.
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