Comprar una propiedad en Miami desde Colombia: proceso y transferencias
Comprar una casa en Miami desde Colombia es una operación frecuente: Colombia encabeza la compra extranjera de vivienda en el sur de Florida según MIAMI REALTORS. Aun así, cada compra combina dos marcos legales: el colombiano, que regula cómo salen los recursos, y el estadounidense, que regula cómo se compra y se titula en Florida. Esta guía ordena el proceso hasta el cierre.
El informe internacional que MIAMI REALTORS publicó el 27 de enero de 2026, con datos de agosto de 2024 a octubre de 2025, sitúa a Colombia en el primer lugar entre los países de origen de los compradores extranjeros del sur de Florida, con el 15 % del total, por delante de Argentina (12 %), México y Brasil (7 % cada uno). El precio mediano de las compras de colombianos fue de $583,000, frente a $558,700 para el conjunto de compradores internacionales. Entre todos los compradores extranjeros, el 51 % adquirió un condominio y el 51 % pagó al contado.
Para un residente en Colombia, adquirir un activo en el exterior es una operación regulada por el régimen de cambios internacionales. El Banco de la República establece ese régimen en la Resolución Externa 1 de 2018 y en su circular reglamentaria DCIP-83, y las inversiones internacionales se reportan a través de su sistema de información cambiaria. La canalización de los recursos y los plazos de registro conviene planificarlos con un asesor cambiario o contador en Colombia antes de firmar en Florida.
En el plano tributario, los residentes fiscales colombianos tributan sobre su patrimonio y sus rentas mundiales, y la normativa exige declarar ciertos activos poseídos en el exterior. Su tratamiento lo define el contador colombiano, en coordinación con el contador estadounidense del equipo.
La primera decisión es a nombre de quién se compra: personalmente, en pareja, en una sociedad o en un fideicomiso. Cada figura tiene efectos distintos en la sucesión, los impuestos y el reporte de la operación, y se elige con el abogado y el contador antes de ofertar.
Si la compra se financia, existen préstamos para extranjeros no residentes, con condiciones de pago inicial, documentación e intereses propias de cada prestamista. Como referencia general, la encuesta de Freddie Mac del 17 de septiembre de 2026 situó la tasa fija promedio a 30 años en 6.95 %, un promedio de préstamos convencionales que no equivale a la oferta que recibe un comprador extranjero.
La firma no exige viajar. Los documentos pueden firmarse ante un notario en Florida, en línea cuando la ley lo permite, o en el exterior con las formalidades que indique la compañía de título, como la apostilla.
Una compra desde Colombia sale mejor cuando la estructura, el financiamiento y la ruta del dinero están definidos antes de ofertar. Adriana Peláez coordina ese orden con el abogado, el prestamista, la compañía de título y el contador del equipo.
Los fondos del depósito y del cierre se envían a la cuenta de custodia de la compañía de título o del abogado indicado en el contrato. La compañía de título solicita documentación sobre el origen de los fondos y la identidad del comprador. La regla de la Red de Control de Delitos Financieros (FinCEN) sobre compras residenciales sin financiamiento a nombre de sociedades o fideicomisos entró en vigor el 1 de marzo de 2026, pero un tribunal federal de Texas la anuló el 19 de marzo; según FinCEN, mientras esa orden siga vigente no se exige presentar esos reportes. El gobierno apeló, así que la compañía de título confirma la situación en cada cierre.
Tres temas aparecen en casi todas las compras de no residentes:
Su efecto en cada caso lo calculan el contador y el abogado del equipo.
No. Un extranjero puede comprar sin residir en Estados Unidos, y comprar una vivienda no otorga por sí mismo un estatus migratorio.
En muchos casos sí, con firma ante notario, apostilla o poder, según indique la compañía de título.
Las inversiones de residentes colombianos en el exterior están sujetas al régimen cambiario del Banco de la República.
Fuentes: MIAMI REALTORS, informe de compradores internacionales publicado el 27 de enero de 2026; Banco de la República, «Generalidades de inversiones internacionales» (Resolución Externa 1 de 2018 y DCIP-83); FinCEN, regla de reporte de transferencias residenciales, y Holland & Knight, «What Is Going on with FinCEN's Residential Real Estate Rule?» (18 de junio de 2026); IRS, obligaciones de impuesto a la sucesión para no residentes; Freddie Mac, PMMS del 17 de septiembre de 2026. Consultados el 22 de septiembre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
Estrategia, claridad y acompañamiento en cada decisión inmobiliaria.
Soy Adriana Peláez, asesora inmobiliaria especializada en planificación patrimonial e inversiones de alto valor. Entrar al mercado exige más que ver opciones en un catálogo: requiere análisis, criterio técnico y una estrategia clara que responda a tus verdaderos intereses. Combino una metodología rigurosa con un trato cercano y honesto.
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