Comprar una propiedad en Miami desde Brasil
Brasil figura año tras año entre los principales países de origen de la compra extranjera en el sur de Florida. Comprar en Miami desde Brasil es una operación perfectamente accesible, pero exige preparar dos frentes a la vez: el brasileño, con sus reglas cambiarias y de declaración, y el estadounidense, con su documentación y sus plazos. Ordenar ambos antes de hacer una oferta evita que la operación se detenga a mitad de camino.
El informe internacional de MIAMI REALTORS publicado el 27 de enero de 2026 estimó que la compra extranjera representó el 15 % del volumen en dólares del sur de Florida: unas 5,300 propiedades en 2025, frente a 4,000 el año anterior, por 4,400 millones de dólares contra 3,100 millones. Brasil aportó el 7 % de esas operaciones, al mismo nivel que México y detrás de Colombia y Argentina. El perfil general del comprador internacional es elocuente: el 51 % adquirió un condominio y el 51 % pagó al contado, con una mediana de precio de 558,700 dólares.
La compra se paga con una transferencia internacional cursada por una institución autorizada a operar en el mercado de cambio, con el contrato de cambio correspondiente y la documentación que respalde el origen de los fondos. Conviene además tener presente la Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior del Banco Central do Brasil: los residentes en Brasil deben declarar sus bienes en el exterior —incluidos los inmuebles— cuando al 31 de diciembre suman un millón de dólares o más, con declaraciones trimestrales adicionales a partir de cien millones. El alcance concreto lo confirma el contador en Brasil.
Del lado estadounidense, el comprador extranjero no necesita residencia ni visa para adquirir un inmueble, pero sí un expediente ordenado: pasaporte vigente, comprobación del origen de los fondos para la compañía de título, y la decisión sobre la forma de titularidad —a nombre personal, en fideicomiso o a través de una sociedad—, que se toma con abogado y contador. Muchas operaciones requieren además un número de identificación fiscal, el ITIN, sobre todo si la propiedad se va a alquilar. Abrir una cuenta bancaria local simplifica los pagos recurrentes.
Pagar al contado acorta plazos y elimina la contingencia de financiamiento, y por eso es la vía mayoritaria entre compradores internacionales. Aun así, existen programas para extranjeros no residentes: el prestamista suele pedir un pago inicial mayor que el habitual, historial bancario del país de origen, referencias y reservas comprobables. Las condiciones varían entre instituciones y cambian con el tiempo, de modo que la conversación con el prestamista corresponde al inicio del proceso, no a la semana del cierre.
Comprar bien incluye anticipar la salida. Cuando un no residente vende un inmueble en Estados Unidos se aplica la retención federal conocida como FIRPTA, que el comprador o su agente de cierre practica sobre el precio y que luego se concilia en la declaración correspondiente. Si la propiedad se alquila, hay obligaciones fiscales durante la tenencia. Ninguna de esas cuentas se resuelve con un cálculo rápido: son materia del contador especializado en clientes internacionales, que conviene sumar antes de firmar, no después.
Si está evaluando comprar en Miami desde Brasil, conversemos: coordino la búsqueda con el contador, el abogado y la compañía de título del equipo para que cada paso llegue a tiempo.
Sí. Florida admite firma electrónica y notarización remota en línea, y también el otorgamiento de un poder para que un representante firme. La vía adecuada la define el abogado según la operación.
No. La compra de un inmueble no otorga por sí misma estatus migratorio alguno. Cualquier consulta sobre visas corresponde a un abogado de inmigración.
Depende del uso previsto, del número de propietarios y de la planificación patrimonial y fiscal de cada familia. Es una decisión conjunta del abogado y el contador, y conviene tomarla antes del cierre.
Los plazos dependen del título, de la aprobación de la asociación cuando se trata de un condominio y de la logística de la transferencia. La referencia general del mercado se sigue mes a mes en las estadísticas de MIAMI REALTORS.
Fuentes: MIAMI REALTORS, informe de compradores internacionales publicado el 27 de enero de 2026; Banco Central do Brasil, Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (gov.br, consultada el 28 de septiembre de 2026). Artículo informativo; no constituye asesoría legal, fiscal ni migratoria.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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