Cómo comprar casa en Miami en 2026: requisitos, pasos y costos que debe conocer
Comprar casa en Miami es una de las búsquedas más frecuentes de quienes viven en el sur de Florida y de quienes llegan desde Colombia, Argentina, México o Venezuela. El proceso tiene reglas claras y, en 2026, cifras muy concretas: la casa unifamiliar de Miami-Dade se vendió en julio con una mediana de USD 685,000 y apenas 4.8 meses de inventario, mientras el condominio cerró en USD 400,000 con doce meses de oferta. Esta guía recorre, en orden, lo que hay que resolver antes de firmar.
El orden importa. Antes de visitar una sola propiedad conviene tener una carta de preaprobación de un prestamista, porque en Miami-Dade una oferta sin ese respaldo rara vez se toma en serio y, en el segmento de casas unifamiliares, la mediana entre listado y contrato es de 45 días: no hay tiempo para resolver el financiamiento después.
La referencia de esta semana es clara: la tasa fija a 30 años promedió 6.71 % el 3 de septiembre de 2026 según Freddie Mac (6.04 % a 15 años). Con ese dato, el prestamista calcula cuánto puede financiar cada comprador según ingresos, deudas y cuota inicial. Es él, y no un simulador en línea, quien debe fijar el tope de búsqueda. Quien compra de contado, como hizo el 35.1 % de los compradores de Miami-Dade en julio, necesita en cambio una carta bancaria que acredite los fondos.
En Miami-Dade conviven hoy dos escenarios opuestos, y elegir entre ellos cambia la estrategia completa.
Para quien busca casa nueva, el inventario de obra nueva en Miami-Dade y el sur de Broward (Homestead, Davie, Cutler Bay) ofrece una alternativa al mercado de reventa, con garantías del constructor y, en muchos casos, sin asociación de propietarios. En la página de inicio se muestran los proyectos unifamiliares que estamos siguiendo este mes.
La pregunta "¿dónde comprar en Miami?" no tiene una única respuesta: depende del presupuesto, del uso (vivienda principal, segunda residencia o renta) y del tiempo de traslado al trabajo o al colegio. Doral, por ejemplo, cerró julio con una mediana de USD 1,000,000 en casa unifamiliar y seis meses de inventario, un mercado equilibrado que analizamos en esta guía de Doral. Kendall y el suroeste del condado concentran la mayor parte de la oferta unifamiliar por debajo de la mediana; Brickell, Edgewater y Coral Gables lideran la demanda internacional y el segmento de más de un millón, que creció 15.5 % en julio.
Una buena práctica es definir tres zonas candidatas, comparar en cada una precio por pie cuadrado, impuestos de la propiedad, costo del seguro y tiempos de venta, y solo después visitar.
En Florida la oferta se presenta con el contrato estándar de compraventa, que incluye el precio, el depósito de garantía (que se deposita en la cuenta de custodia de la compañía de título o del abogado, nunca en manos del vendedor), el plazo de inspección, la contingencia de financiamiento y la fecha de cierre. Una vez aceptada, se abre el periodo de inspección: un inspector licenciado revisa techo, sistema eléctrico, plomería, aire acondicionado y, en casas, el estado de la estructura frente a huracanes, que influye directamente en la prima del seguro.
Si se compra un condominio, a esa inspección se suma la revisión de los documentos del edificio: informe de inspección de hito, estudio de reservas (SIRS), presupuesto, cuotas especiales aprobadas y litigios. Explicamos qué mirar en este artículo sobre inspección de hito y SIRS.
La carpeta del edificio se revisa antes de enamorarse de la unidad, no después. En un mercado con doce meses de inventario, hay tiempo para hacerlo en ese orden.
Además del precio y la cuota inicial, el comprador asume una serie de costos de cierre: seguro de título y cargos de la compañía de título, tasación, inspección, costos del préstamo, impuestos de documentos sobre la hipoteca, seguro de vivienda pagado por adelantado y la proporción de impuestos de propiedad y cuotas de asociación del año en curso. En Florida, por costumbre, el impuesto de documentos sobre la escritura y la póliza de título del propietario suelen corresponder al vendedor en Miami-Dade, aunque el contrato puede pactar otra cosa.
Cada uno de esos rubros depende del precio, del tipo de préstamo y de la propiedad concreta. El estimado oficial lo emite el prestamista (en el documento Loan Estimate) y la compañía de título, y es ese documento, y no un porcentaje genérico, el que debe usarse para planificar.
No existe ninguna restricción de nacionalidad para comprar una vivienda en Florida. Un comprador extranjero puede adquirir a su nombre o a través de una entidad, financiar con programas para no residentes (que normalmente exigen una cuota inicial mayor y documentación de ingresos en el país de origen) y firmar a distancia mediante poder notarial o notario en línea. El 51 % de las compras internacionales del sur de Florida en 2025 fueron de contado, y Colombia (15 %) y Argentina (12 %) encabezaron la lista de países. El paso a paso está en esta guía para compradores internacionales.
Lo que sí cambia para el extranjero es la planificación fiscal: la estructura de compra, la declaración de rentas si la propiedad se alquila y la retención federal al momento de vender se definen con un contador familiarizado con inversionistas no residentes, antes de firmar el contrato.
Con financiamiento, entre 30 y 45 días desde la aceptación de la oferta hasta el cierre. De contado puede ser menos, siempre que la inspección y el título estén resueltos. La búsqueda previa depende de cada comprador.
La mediana de la casa unifamiliar en Miami-Dade fue de USD 685,000 en julio de 2026 y la del condominio, USD 400,000, según MIAMI REALTORS. Los precios varían mucho por zona, antigüedad y cercanía al agua.
Sí. No hay restricción de nacionalidad ni obligación de residir en Estados Unidos. Puede financiar con programas para no residentes o comprar de contado, y firmar a distancia.
Depende del uso y del presupuesto. El condominio ofrece hoy más oferta y margen de negociación; la casa unifamiliar tiene menos inventario y exige decidir rápido. El análisis de los documentos del edificio es la diferencia principal entre uno y otro.
Es la asociación de propietarios que administra áreas comunes y cobra una cuota mensual. En condominios y en muchas comunidades cerradas de casas, sus reglas, reservas y cuotas especiales afectan tanto el costo mensual como la posibilidad de rentar la propiedad.
Fuentes: MIAMI REALTORS + RWorld, estadísticas de Miami-Dade de julio de 2026; Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey del 3 de septiembre de 2026; MIAMI REALTORS, Informe internacional 2025. Los costos de cierre, impuestos, seguros y condiciones de financiamiento de cada caso los confirman el prestamista, la compañía de título y el contador.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
Estrategia, claridad y acompañamiento en cada decisión inmobiliaria.
Soy Adriana Peláez, asesora inmobiliaria especializada en planificación patrimonial e inversiones de alto valor. Entrar al mercado exige más que ver opciones en un catálogo: requiere análisis, criterio técnico y una estrategia clara que responda a tus verdaderos intereses. Combino una metodología rigurosa con un trato cercano y honesto.
No estoy aquí para mostrarte inmuebles de forma apresurada, sino para escucharte, evaluar las mejores oportunidades y ayudarte a elegir la inversión que represente tu visión de futuro. Si buscas asesoría donde la transparencia y tu tranquilidad sean la prioridad, trabajemos juntos.
