Terminación de un condominio y compras en bloque
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-02
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-02
Cuando un edificio envejece y las obras pendientes superan lo que la comunidad puede financiar, aparece una salida que muchos propietarios desconocen: la terminación del condominio y la venta del inmueble completo a un comprador único. La terminación de un condominio en Florida está regulada en detalle, con umbrales de votación, un plan formal y protecciones expresas para quien vive en el edificio. Conviene conocerla, tanto si se es propietario como si se evalúa comprar en un edificio antiguo.
El artículo 718.117 de los Estatutos de Florida regula la terminación opcional. En esencia, el régimen de condominio se extingue: las unidades dejan de existir como propiedades independientes y el conjunto pasa a manos de un fideicomisario de terminación que lo administra y lo vende, repartiendo el producto entre los titulares según el plan aprobado. Es la vía por la que un edificio deteriorado puede venderse completo en lugar de enfrentar derramas que sus propietarios no pueden asumir.
El plan requiere la aprobación de al menos el 80 % del total de los intereses de voto. Pero la ley añade un contrapeso significativo: si el 5 % o más del total de los intereses de voto rechaza el plan, mediante voto negativo u objeción escrita, la terminación no prospera. Una minoría relativamente pequeña puede, por tanto, detenerla. Si el plan es rechazado, no puede considerarse otro durante los veinticuatro meses siguientes a la fecha del rechazo.
El plan debe identificar al fideicomisario y sus facultades, fijar un plazo de registro, detallar la participación de cada propietario en el producto y el método de reparto. Se otorga con las formalidades de una escritura y surte efecto con su inscripción en los registros públicos del condado. Los propietarios deben recibirlo al menos catorce días antes de la asamblea en la que se vote. La ley presume equitativo el reparto cuando se determina por valor de mercado, por los registros del tasador de la propiedad del condado o por la participación en los elementos comunes.
Un propietario o un acreedor con gravamen puede impugnar el plan por falta de equidad dentro de los noventa días siguientes a su inscripción. Quien tiene la unidad como vivienda principal con exención de Homestead recibe al menos el 100 % del valor de mercado de su unidad, o el precio original de compra según corresponda, más un pago por reubicación equivalente al 1 % del producto asignado a su antigua unidad. Cuando una sola entidad posee el 80 % o más de las unidades, el propietario ocupante con Homestead puede además arrendar su antigua unidad durante doce meses en los mismos términos ofrecidos públicamente.
Para un comprador que evalúa un edificio antiguo, la posibilidad de una terminación futura es un dato más del expediente, junto con el estudio de integridad estructural de reservas, la inspección de hito y las actas de la junta. Si una parte importante de las unidades ya está en manos de una sola entidad, conviene saberlo antes de ofertar. Como asesora inmobiliaria, Adriana Peláez solicita y revisa esa documentación; la interpretación legal del plan y de sus efectos corresponde al abogado del equipo.
Si está evaluando un condominio antiguo en Miami-Dade, conversemos sobre qué revisar en sus documentos antes de ofertar. Escriba al +1 305 988 7230.
Al menos el 80 % del total de los intereses de voto. Si el 5 % o más rechaza el plan mediante voto negativo u objeción escrita, la terminación no prospera.
No de inmediato. La ley impide considerar un plan posterior durante los veinticuatro meses siguientes a la fecha del rechazo.
Al menos el 100 % del valor de mercado de su unidad, o el precio original de compra según corresponda, más un pago por reubicación del 1 % del producto asignado a su antigua unidad.
Noventa días contados desde la fecha de inscripción del plan en los registros públicos. La impugnación la presenta un propietario o un acreedor con gravamen sobre una unidad.
Fuentes: Estatutos de Florida, artículo 718.117, terminación opcional del condominio. Consultadas el 2 de octubre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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Soy Adriana Peláez, asesora inmobiliaria especializada en planificación patrimonial e inversiones de alto valor. Entrar al mercado exige más que ver opciones en un catálogo: requiere análisis, criterio técnico y una estrategia clara que responda a tus verdaderos intereses. Combino una metodología rigurosa con un trato cercano y honesto.
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