Qué es la amortización de una hipoteca
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-27
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-27
La amortización de una hipoteca es el mecanismo por el que cada cuota mensual va reduciendo la deuda hasta extinguirla al final del plazo. Entenderlo cambia la forma de leer una oferta de préstamo: dos préstamos con la misma cuota pueden amortizar a ritmos muy distintos. Este artículo explica cómo se reparte cada pago, qué muestra la tabla de amortización y qué papel juegan el plazo y la tasa en ese reparto.
Amortizar significa extinguir una deuda mediante pagos periódicos. En una hipoteca de amortización completa, el prestamista calcula una cuota fija que, repetida durante todo el plazo, cubre los intereses que se van generando y deja el saldo en cero en el último pago. La encuesta semanal de Freddie Mac describe precisamente ese tipo de préstamo: convencional, conforme, de amortización completa y para compra de vivienda. No todos los préstamos funcionan así: existen estructuras con pago solo de intereses o con pago globo, en las que el capital no se reduce al mismo ritmo.
Aunque la cuota de un préstamo a tasa fija no cambie, su composición sí. El interés de cada mes se calcula sobre el saldo pendiente, de modo que al principio, cuando el saldo es alto, la mayor parte del pago se va en intereses y una porción pequeña reduce el capital. A medida que el saldo baja, el interés mensual disminuye y la parte destinada a capital crece. Ese desplazamiento explica por qué en los primeros años la deuda se reduce lentamente y por qué la acumulación de patrimonio por amortización se acelera con el tiempo.
La tabla de amortización es el detalle mes a mes de ese reparto: número de cuota, interés, capital y saldo restante. El prestamista la entrega a solicitud y permite responder preguntas concretas: cuánto se deberá al cabo de cinco años, cuánto interés se habrá pagado hasta cierta fecha o en qué momento el capital supera al interés dentro de la cuota. Conviene distinguirla del pago mensual total, que además del capital y el interés suele incluir los impuestos a la propiedad y el seguro depositados en la cuenta de reserva.
El plazo determina cuántas cuotas hay para devolver el capital: un préstamo a 15 años amortiza mucho más rápido que uno a 30, con una cuota mayor y un interés total menor. La tasa determina cuánto cuesta el saldo pendiente cada mes. En la encuesta de Freddie Mac del 24 de septiembre de 2026, la tasa fija a 30 años se ubicó en 7.03 % y la de 15 años en 6.42 %, frente a 6.30 % y 5.49 % un año antes. Cada combinación de plazo y tasa produce una curva de amortización distinta.
Un pago extra aplicado a capital reduce el saldo sobre el que se calculan los intereses futuros y acorta el plazo, sin cambiar la cuota. Para que surta ese efecto debe identificarse expresamente como abono a capital; de lo contrario el prestamista puede aplicarlo al pago siguiente. Antes de planificarlo conviene confirmar tres cosas con el prestamista: si el préstamo admite prepagos sin penalidad, cómo debe instruirse el abono y si el seguro hipotecario privado puede eliminarse al alcanzar determinado nivel de capital. Esas respuestas dependen del contrato de cada préstamo.
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Porque el interés se calcula sobre el saldo pendiente, que al inicio es el más alto del préstamo. A medida que el capital baja, el interés mensual disminuye y la porción destinada a capital aumenta.
El pago mensual suele incluirlos a través de la cuenta de reserva, pero esos conceptos no amortizan la deuda. Solo el capital reduce el saldo del préstamo.
Depende de la capacidad de pago y de los objetivos de cada persona. El prestamista puede mostrar ambas tablas de amortización con las cifras aplicables a su caso.
Sí. El prestamista puede entregarla junto con el Loan Estimate, y conviene revisarla antes de comprometerse con una estructura determinada.
Fuentes: Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey del 24 de septiembre de 2026; MIAMI REALTORS, estadísticas del sur de Florida de agosto de 2026. Consultadas en septiembre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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