Préstamos de capital privado (hard money) en Florida
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-07
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-07
En las operaciones de inversión aparece con frecuencia una vía de financiamiento distinta de la hipoteca bancaria: el préstamo de capital privado, conocido en el mercado como hard money. Su lógica es otra. El prestamista mira sobre todo la garantía y la operación, los plazos son cortos y el costo del dinero es más alto que el de un préstamo convencional. En Florida esa actividad no ocurre en un vacío normativo: hay reglas de licencia y límites legales de interés que conviene conocer.
Se trata de financiamiento otorgado por inversionistas o fondos privados, no por una institución de depósito, y garantizado con el propio inmueble. Frente al préstamo convencional, el análisis se concentra en la garantía y en el plan de la operación más que en la documentación de ingresos del prestatario. El plazo suele ser corto y el costo del dinero, más alto. Son características de mercado y no obligaciones legales: cada acuerdo depende de lo que se pacte por escrito con ese prestamista en concreto.
El capítulo 494 de los Estatutos de Florida regula la actividad de préstamo hipotecario. El artículo 494.00115 enumera quiénes quedan exentos de licencia: entre otros, las instituciones de depósito y sus filiales controladas, los abogados que negocian condiciones hipotecarias para sus clientes, quien concede únicamente préstamos hipotecarios no residenciales y los vende solo a inversionistas institucionales, y quien presta fondos propios para su propia inversión sin presentarse ante el público como dedicado al negocio hipotecario. La propia norma precisa que la carga de acreditar la exención recae en quien la invoca.
El artículo 687.03 declara ilícito cobrar un tipo superior al equivalente del 18 por ciento anual de interés simple en préstamos, anticipos, líneas de crédito y prórrogas. Ese techo se aplica a las operaciones de hasta quinientos mil dólares; por encima de esa cifra, la norma remite al artículo 687.071, que tipifica como delito menor de segundo grado cobrar más del 25 por ciento anual y como delito grave de tercer grado superar el 45 por ciento. El artículo 687.03 aclara que el umbral se mide por el principal inicial o por el que razonablemente pueda alcanzarse durante el plazo.
La estructura no se diferencia de la de cualquier préstamo garantizado: un pagaré que recoge el principal, el tipo, el plazo y las comisiones, y una hipoteca que se inscribe en el registro del condado. Esa inscripción tributa a treinta y cinco centavos por cada cien dólares, sin tope, en concepto de impuesto documental. El pagaré también paga esa tarifa, con un tope de dos mil cuatrocientos cincuenta dólares. Conviene leer con el abogado las cláusulas de incumplimiento, prórroga y penalización por pago anticipado.
Tres comprobaciones ordenan la conversación. La primera, quién es el prestamista y bajo qué régimen opera, porque de ahí depende qué obligaciones de información tiene. La segunda, el costo total en el plazo real de la operación, no solo el tipo nominal: comisiones de apertura, puntos y prórrogas cambian el resultado. La tercera, la salida prevista. El análisis de números corresponde al prestamista, al contador y al abogado del equipo, que son quienes pueden evaluar el caso concreto.
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Sí, dentro del marco del capítulo 494 y de los límites de interés de los artículos 687.03 y 687.071. Quien invoque una exención de licencia debe acreditarla.
El artículo 687.03 fija el 18 por ciento anual en préstamos de hasta quinientos mil dólares. Por encima rige el artículo 687.071, que penaliza los tipos superiores al 25 por ciento.
Es un financiamiento pensado para operaciones de inversión de plazo corto. Para una vivienda principal, lo habitual es comparar primero las alternativas convencionales con un prestamista hipotecario.
Sí. Se inscribe en el registro del condado y paga impuesto documental de treinta y cinco centavos por cada cien dólares, sin tope.
Fuentes: Estatutos de Florida, artículos 494.00115, 687.03 y 687.071, y capítulo 201 sobre el impuesto documental; Departamento de Ingresos de Florida. Consultados el 7 de octubre de 2026. Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento financiero ni legal.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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