Por qué el impuesto cambia cuando se compra una vivienda
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-30
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-09-30
Es una de las sorpresas más frecuentes del primer año como propietario en Miami-Dade: la factura del impuesto a la propiedad llega muy por encima de lo que pagaba el vendedor. No hay error ni recargo oculto. La ley de Florida establece que, con el cambio de titularidad, el valor gravado de la vivienda se reinicia, y los topes que protegían al dueño anterior dejan de aplicarse al nuevo. Conviene entenderlo antes de firmar.
El impuesto no se calcula sobre el precio pagado, sino sobre el valor gravado que fija el Tasador de la Propiedad. Mientras una vivienda permanece con el mismo dueño, ese valor sube limitadamente año tras año y puede quedar muy por debajo del valor de mercado. Cuando hay cambio de titularidad o de control, la ley ordena volver a tasar la propiedad a valor justo al 1 de enero siguiente. Ese reinicio es el origen de casi todas las diferencias.
Si el vendedor llevaba veinte años en la casa, su valor gravado arrastraba dos décadas de topes acumulados. El comprador parte del valor justo del año siguiente a la compra, sin ese ahorro heredado. De ahí que el recibo del año anterior, el que aparece en los portales o en el expediente de la propiedad, no sirva para anticipar lo que pagará quien compra. Sirve para entender la historia fiscal del inmueble, no para presupuestar.
En la vivienda principal con exención de Homestead rige Save Our Homes: el valor gravado no puede subir más del tres por ciento anual o del cambio del índice de precios al consumidor, lo que sea menor. Para 2026 ese tope quedó en 2.7 por ciento. En propiedades residenciales sin Homestead, el artículo 193.1554 limita el aumento anual al diez por ciento del valor gravado del año anterior. En ambos casos el tope empieza a contar de nuevo tras el cambio de titularidad.
La exención de Homestead se solicita con el formulario DR-501 y el plazo anual vence el 1 de marzo. Quien venía de otra vivienda principal en Florida puede además trasladar parte de su ahorro acumulado mediante la portabilidad, hasta un máximo de 500,000 dólares de diferencia entre valor justo y valor gravado, con el formulario DR-501T. Existen exenciones adicionales de adopción local, como la de adultos mayores. Cada caso lo evalúa la oficina del Tasador.
Tres documentos públicos ordenan la verificación. El expediente de la propiedad en el sitio del Tasador de Miami-Dade muestra valor justo, valor gravado, exenciones vigentes e historial. El aviso TRIM, que llega en agosto, anticipa la propuesta de impuesto y las tasas de millage de cada autoridad. Y la factura de noviembre confirma el importe definitivo y los descuentos por pronto pago. Ninguno de los tres sustituye el cálculo que debe hacer el contador de la operación.
Antes de ofertar conviene revisar la historia fiscal del inmueble y prever el reinicio del valor gravado. Adriana Peláez lo ordena con usted y lo deriva al contador del equipo. Escriba al +1 305 988 7230.
No directamente. Sube porque la propiedad se vuelve a tasar a valor justo al 1 de enero siguiente al cambio de titularidad. El precio pagado es un dato más entre los que considera el Tasador.
No. La exención es personal del propietario que reside en el inmueble y se solicita de nuevo, con el formulario correspondiente y antes del 1 de marzo del año en que se pide.
Sí. La ley excluye, entre otras, las correcciones de errores en el título, los traslados entre titularidad legal y equitativa y las transmisiones entre cónyuges, incluidas las derivadas de un divorcio.
El contador o el asesor fiscal, con el expediente del inmueble a la vista. Una asesora inmobiliaria puede señalar dónde está cada dato público, pero no calcular la obligación fiscal de un caso concreto.
Fuentes: Estatutos de Florida, artículos 193.155 y 193.1554; Departamento de Ingresos de Florida, tope de Save Our Homes para 2026; Tasador de la Propiedad de Miami-Dade (formularios DR-501 y DR-501T, plazo del 1 de marzo). Consultadas el 30 de septiembre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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