Las etapas de un proyecto de preconstrucción en Miami
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-03
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-03
Comprar sobre plano no es una sola decisión, sino una serie de pasos separados por meses o años. Conocer las etapas de un proyecto de preconstrucción ayuda a saber qué se firma en cada momento, qué dinero queda comprometido y qué protecciones ofrece la ley de Florida en cada tramo. Esta guía recorre ese camino con los artículos de los Estatutos del estado que lo regulan, sin entrar en ningún proyecto concreto.
Un condominio nace jurídicamente con la inscripción de su declaración. Según el artículo 718.104 de los Estatutos de Florida, con ese registro quedan creadas todas las unidades descritas aunque la obra no esté terminada, y el desarrollador debe comunicar los datos de inscripción a la división estatal dentro de los 120 días. El documento incluye la descripción legal del terreno, el levantamiento topográfico con planos y certificado del agrimensor, la identificación de cada unidad, la participación indivisa en elementos comunes, la proporción de gastos comunes y la responsabilidad de la protección contra huracanes.
La etapa comercial arranca con una reserva y continúa con el contrato de compraventa, al que se adjuntan los documentos de oferta del proyecto. El artículo 718.503 reconoce al comprador de una unidad nueva un período de rescisión de quince días desde la firma o desde la entrega de los documentos, el que ocurra después. La reforma HB 913 de 2025 elevó de tres a siete días el plazo equivalente en la reventa de un condominio, pero no modificó los quince días de obra nueva. El alcance en un contrato concreto lo revisa el abogado.
Los depósitos se escalonan a lo largo de la obra, y el artículo 718.202 fija qué puede hacerse con ellos. El primer 10 % del precio va a custodia y el desarrollador no puede usarlo antes del cierre. El excedente de ese 10 % sí puede retirarse, una vez iniciada la construcción, para costos reales de construcción y desarrollo: demolición, limpieza del terreno, permisos, tasas de impacto y honorarios de arquitectura, ingeniería y agrimensura. Queda prohibido destinarlo a salarios, comisiones, publicidad, honorarios de préstamos, intereses, honorarios legales, contables o de seguros. El contrato que lo autoriza debe llevar un aviso conspicuo.
Durante la construcción el proyecto avanza con permisos municipales y sus inspecciones. El artículo 553.79 regula la vigencia de esos permisos y contempla su cierre formal; los permisos de Miami-Dade se consultan en el buscador público del condado. Es la etapa en la que conviene seguir el ritmo de obra con los informes que entrega el desarrollador y tener presente que el contrato suele contemplar prórrogas por causas previstas. En comunidades nuevas también puede aparecer un distrito de desarrollo comunitario, cuyas contribuciones se cobran junto con el impuesto a la propiedad.
La última etapa concentra varios hitos: la inspección de entrega con su lista de pendientes, el certificado de ocupación, la tasación cuando hay financiamiento y el cierre. Es también el momento en que las cuotas estimadas del presupuesto inicial se contrastan con las reales de la asociación ya en funcionamiento. Más adelante llega la transición del control del desarrollador a los propietarios. El análisis financiero de cada etapa —capacidad de pago, impuestos, seguro— corresponde al prestamista, al contador y al agente de seguros del equipo.
Si está evaluando una compra en preconstrucción en Miami, conversemos sobre qué revisar en cada etapa antes de firmar. Llame al +1 305 988 7230 para coordinar una consulta.
Quince días, según el artículo 718.503 de los Estatutos de Florida, contados desde la firma o desde la entrega de los documentos de oferta, el que ocurra después. En la reventa de un condominio el plazo es de siete días desde la reforma HB 913 de 2025.
El primer 10 % del precio permanece en custodia y el desarrollador no puede usarlo antes del cierre. El excedente puede retirarse, iniciada la obra, solo para costos reales de construcción y desarrollo.
No. El artículo 718.202 excluye expresamente salarios, comisiones, publicidad, honorarios y costos de préstamos, intereses y honorarios legales, contables o de seguros.
La cifra definitiva se conoce cuando la asociación opera con su presupuesto propio tras la entrega. Antes de eso, el presupuesto del desarrollador es una estimación que conviene leer con detalle.
Fuentes: Estatutos de Florida, artículos 718.104, 718.202, 718.503 y 553.79; reforma CS/CS/HB 913 (2025), capítulo 2025-175; buscador de permisos de Miami-Dade; Estatutos de Florida, capítulo 190, sobre distritos de desarrollo comunitario. Consultado el 3 de octubre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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