La regla de FinCEN para compras al contado de vivienda: en qué situación está
Entre 2024 y 2026, la Red de Control de Delitos Financieros del Tesoro de Estados Unidos (FinCEN) dictó una regla que obligaba a informar ciertas compras de vivienda pagadas sin hipoteca. La norma entró en vigor y un tribunal federal la anuló pocas semanas después. Para quien evalúa una compra al contado en Miami-Dade a nombre de una sociedad o de un fideicomiso, conviene saber qué pedía la regla de FinCEN y qué se exige hoy.
La norma figura en el título 31 del Código de Regulaciones Federales, sección 1031.320. Exigía presentar ante FinCEN un informe por las transferencias de propiedad residencial no financiadas —aquellas en las que no interviene un prestamista sujeto a obligaciones de prevención de lavado de dinero— cuando el adquirente es una persona jurídica o un fideicomiso. El informe identificaba a la entidad compradora, a sus beneficiarios finales, a quien firma por ella, al vendedor, la propiedad y la forma de pago. El plazo era el último día del mes siguiente al cierre o treinta días después, lo que ocurriera más tarde.
El alcance se limitaba a vivienda residencial: inmuebles de una a cuatro unidades, unidades de cooperativas y terrenos destinados a construirlas. Quedaban fuera las compras de personas físicas a su propio nombre y las operaciones con hipoteca de una entidad sujeta a controles. El texto excluía además las servidumbres, las transmisiones por fallecimiento, las derivadas de un divorcio, las ordenadas por un tribunal, las de un patrimonio en quiebra y los intercambios diferidos del artículo 1031 del código tributario.
La obligación no recaía sobre el comprador sino sobre un profesional de la operación, determinado por una cascada de siete niveles: el agente de cierre que figura en el estado de liquidación; quien prepara ese estado; quien presenta la escritura a registro; la aseguradora de título; quien desembolsa la mayor cantidad de fondos; quien evalúa el estado del título; y quien redacta la escritura. En la práctica, el informe salía de la compañía de título.
La regla entró en vigor el 1 de marzo de 2026. El 19 de marzo de 2026, el Tribunal Federal de Distrito para el Distrito Este de Texas la anuló al concluir que FinCEN carecía de autoridad legal para dictarla. En sus preguntas frecuentes, FinCEN señala que mientras la orden siga en vigor los sujetos obligados no deben presentar informes ni incurren en responsabilidad por no hacerlo. El Departamento de Justicia apeló. La agencia aclara que, si la orden se revirtiera, no exigirá informes retroactivos.
La anulación no cambia el resto de los controles de una operación al contado: la compañía de título y el banco receptor siguen pidiendo acreditar el origen de los fondos. Conviene conservar los comprobantes de las transferencias, los estados de cuenta que respaldan ese origen y la documentación de la sociedad o el fideicomiso adquirente. Como la apelación sigue abierta, el abogado y el contador del equipo deben confirmar qué se exige en la fecha del cierre.
Si evalúa una compra al contado en Miami-Dade a nombre de una sociedad o de un fideicomiso, coordino la revisión con el abogado y el contador del equipo antes de firmar. Escríbame al +1 305 988 7230.
No mientras siga en vigor la orden judicial que anuló la regla. FinCEN lo indica en sus preguntas frecuentes. La apelación está en curso, así que conviene confirmarlo con el abogado antes de cada cierre.
No. El informe se exigía solo cuando el adquirente era una persona jurídica o un fideicomiso y la operación no estaba financiada por un prestamista sujeto a controles.
Por lo general la compañía de título o el agente de cierre, según la cascada de siete niveles. El comprador aportaba los datos de la entidad y de sus beneficiarios finales.
Cambiaría la obligación hacia adelante, con el plazo que fija el texto. FinCEN ya aclaró que no exigirá informes retroactivos por cierres ocurridos durante la anulación.
Fuentes: FinCEN, preguntas frecuentes sobre la Residential Real Estate Rule, y título 31 del Código de Regulaciones Federales, sección 1031.320, consultados el 1 de octubre de 2026. Artículo informativo; no constituye asesoría legal ni fiscal.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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