La declaración de condominio: el documento que define la propiedad
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-01
Adriana Pelaez
Última actualización: 2026-10-01
Al comprar una unidad en un edificio, lo que se adquiere no se agota en las paredes del apartamento. La declaración de condominio es el documento que crea el régimen, define qué es propiedad exclusiva, qué es común y qué proporción de los gastos corresponde a cada unidad. En Florida su contenido no queda a criterio del desarrollador: lo fija el artículo 718.104 de los Estatutos. Leerla antes de ofertar evita descubrir después una restricción que cambia el plan.
Es el instrumento que somete un inmueble al régimen de condominio y se inscribe en el registro público del condado. Con esa inscripción, todas las unidades descritas en el documento pasan a existir jurídicamente, aunque la construcción no haya terminado; el desarrollador debe comunicar los datos de inscripción a la división correspondiente dentro de los 120 días. Sus disposiciones corren con la tierra: obligan a todos los propietarios sucesivos mientras el condominio no se extinga.
El artículo 718.104 enumera un contenido mínimo: la declaración de sometimiento al régimen, el nombre del condominio con esa palabra incluida, la descripción legal del terreno, la identificación única de cada unidad, un levantamiento topográfico con planos suficientes para ubicar unidades y elementos comunes junto con el certificado del agrimensor, el nombre de la asociación, los documentos que la crean, los derechos de membresía y voto, los estatutos como anexo y las servidumbres no exclusivas de entrada y salida.
Dos apartados concentran el impacto económico. Uno fija la participación indivisa de cada unidad en los elementos comunes; para unidades residenciales creadas después del 1 de abril de 1992, esa participación debe basarse en la superficie con criterio uniforme o en fracciones iguales. El otro fija la proporción de los gastos comunes, que en unidades residenciales debe coincidir con la participación anterior. De ahí sale la cuota mensual y el peso de cualquier cuota especial futura.
La declaración puede incluir convenios y restricciones sobre el uso, la ocupación y la transmisión de las unidades. Ahí aparecen la aprobación de la asociación para vender o arrendar, las normas sobre mascotas y los períodos mínimos de alquiler. Una reforma reciente añadió otro punto relevante: la declaración debe especificar si la instalación y el mantenimiento de la protección contra huracanes corresponden a los propietarios o a la asociación.
Conviene leer la declaración junto con los estatutos, el presupuesto vigente, los estados financieros y las actas. Tres puntos merecen atención particular: la participación asignada a la unidad, porque determina lo que pagará; las restricciones de arrendamiento, si el plan incluye alquilar; y qué elementos son comunes limitados, como balcones, depósitos o estacionamientos. Si algo no queda claro, el abogado del equipo es quien debe interpretarlo antes de la firma.
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En una reventa suele entregarla el vendedor o la asociación junto con los demás documentos del edificio. En obra nueva forma parte de los documentos de oferta del desarrollador.
Sí, por el procedimiento de enmienda que prevé la propia declaración y el capítulo 718. Algunas enmiendas, como las que restringen el alquiler, tienen reglas especiales sobre a quién obligan.
La declaración define la propiedad y el reparto económico; los estatutos regulan el funcionamiento de la asociación: reuniones, elecciones y atribuciones de la junta. Se leen juntos.
No. La ley aclara que los defectos en los estatutos anexos no invalidan la creación del condominio.
Fuente: Estatutos de Florida, artículo 718.104, consultado el 1 de octubre de 2026. Artículo informativo; no constituye asesoría legal.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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