El programa EB-5 y los bienes raíces: qué permite y qué no
Pocas preguntas se repiten tanto entre compradores internacionales como la relación entre el EB-5 y los bienes raíces. La confusión es comprensible: muchos proyectos inmobiliarios de gran escala se financian con capital EB-5, y de ahí a pensar que comprar un apartamento abre la puerta a la residencia hay un paso corto. La normativa del Servicio de Ciudadanía e Inmigración es clara en el sentido contrario, y conviene conocerla antes de tomar decisiones.
Es la quinta categoría de preferencia de inmigración basada en el empleo. El inversionista debe aportar capital a una nueva empresa comercial en Estados Unidos y crear al menos diez puestos de trabajo para empleados calificados. Esos puestos deben ser de tiempo completo, lo que el propio organismo define como un mínimo de 35 horas semanales. Por capital se entiende efectivo, equipo, inventario, otros bienes tangibles, equivalentes de efectivo y endeudamiento garantizado con activos, y el inversionista debe ser el propietario legal de lo invertido. La petición se presenta mediante el formulario I-526.
Para las peticiones presentadas a partir del 15 de marzo de 2022, el manual de políticas del organismo fija un monto mínimo de 1,050,000 dólares con carácter general y de 800,000 dólares cuando la inversión se dirige a un área de empleo focalizado o a un proyecto de infraestructura. El mismo manual advierte que esas cifras se ajustarán automáticamente por inflación el 1 de enero de 2027 y cada cinco años a partir de entonces. Quien evalúe esta vía debe confirmar el monto aplicable en la fecha concreta de presentación con un abogado de inmigración.
El manual define la nueva empresa comercial como cualquier organización con fines de lucro constituida en Estados Unidos para la conducción continua de un negocio lícito, y admite distintas formas jurídicas: propiedad unipersonal, sociedad, corporación o sociedad tenedora con subsidiarias. La exigencia de que se trate de una actividad comercial con fines de lucro es la que deja fuera a buena parte de lo que un comprador entiende por inversión inmobiliaria. El énfasis está en la creación de empleo verificable, no en la revalorización del activo.
La normativa excluye expresamente las actividades no comerciales, y menciona como ejemplo poseer y ocupar una residencia personal. Comprar una casa, un apartamento para alquilar o un terreno para conservarlo no constituye, por sí mismo, una nueva empresa comercial: no hay actividad empresarial continua ni se generan los diez puestos de trabajo que exige el programa. Es la misma conclusión que se desprende de una regla más básica del sistema migratorio estadounidense: la compra de una propiedad no otorga por sí sola estatus ni residencia.
En la práctica, las dos decisiones se toman por separado y con asesores distintos. La vía migratoria la evalúa un abogado de inmigración, que analiza el proyecto, el origen de los fondos y los plazos del expediente. La compra de la vivienda —para residir, para alquilar o para diversificar patrimonio— se analiza con criterios inmobiliarios: zona, tipo de propiedad, reglas del edificio, costos recurrentes y financiamiento. Mezclar ambas conversaciones suele llevar a expectativas equivocadas sobre lo que cada decisión puede conseguir.
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No. El programa exige invertir en una nueva empresa comercial con fines de lucro y crear diez puestos de trabajo. La normativa excluye las actividades no comerciales, como poseer y ocupar una residencia personal.
Para peticiones presentadas desde el 15 de marzo de 2022, 1,050,000 dólares con carácter general y 800,000 en un área de empleo focalizado o un proyecto de infraestructura, con ajuste por inflación previsto desde el 1 de enero de 2027.
Lo que evalúa el organismo es la empresa comercial, la creación de empleo y el origen del capital, no el sector. La elegibilidad de un proyecto concreto la analiza un abogado de inmigración.
La compra de un inmueble no depende del estatus migratorio, pero sí influye en el financiamiento y en la tributación. Son análisis separados que conviene hacer con los especialistas de cada materia.
Fuentes: Servicio de Ciudadanía e Inmigración de Estados Unidos, Manual de Políticas, volumen 6, parte G, capítulo 2, y la página sobre la clasificación de visa EB-5; consultados el 6 de octubre de 2026.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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