Comprar en preconstrucción en Miami: calendario de depósitos, plazos y protecciones legales
Comprar en preconstrucción en Miami significa firmar hoy por una residencia que se entregará en dos o tres años, pagando el precio por etapas mientras se construye. Es la forma en que se vendió el 52 % de la obra nueva del sur de Florida a compradores internacionales, y también la que más dudas genera: cuánto se paga y cuándo, dónde queda ese dinero y qué pasa si el proyecto se retrasa. Esta guía explica el calendario de depósitos habitual, lo que exige la ley de Florida y los puntos del contrato que se revisan antes de firmar.
A diferencia de una compra de reventa, donde se entrega un depósito de garantía y el resto se paga en el cierre, la preconstrucción distribuye el pago en hitos de obra. Aunque cada proyecto fija su propio esquema, en Miami el patrón más común es este:
El total depositado antes del cierre en Miami oscila habitualmente entre el 30 % y el 50 % del precio, bastante más que en otros mercados de Estados Unidos, porque los desarrolladores locales financian parte de la obra con esos depósitos. Por eso importa tanto saber dónde queda el dinero.
La Ley de Condominios de Florida (Estatuto 718.202) establece reglas precisas para los depósitos que un comprador entrega a un desarrollador:
En la práctica, esto significa que la pregunta correcta ante cualquier proyecto no es "¿está mi dinero seguro?", sino "¿qué parte de mi depósito está en custodia, quién es el agente de custodia y qué autoriza el contrato a hacer con el resto?". Las tres respuestas están en el contrato y en el prospecto del condominio.
El Estatuto 718.503 otorga al comprador de una unidad nueva adquirida directamente al desarrollador un plazo de quince días para desistir del contrato mediante notificación escrita, contados desde la firma o desde la entrega de todos los documentos exigidos por la ley, lo que ocurra después. Ese derecho termina en el cierre. Es el periodo en que el abogado del comprador revisa el prospecto, los presupuestos estimados de la asociación, las reglas de renta y el propio contrato, y en que se pueden negociar o aclarar cláusulas.
Los quince días no son un trámite: son el único momento en que se puede salir del contrato sin perder el depósito. Se usan para leer, con abogado, todo lo que el desarrollador entregó.
Los contratos de preconstrucción los redacta el desarrollador y, salvo excepciones, no se negocian en su estructura. Lo que sí se hace es entenderlos punto por punto. Los que más pesan:
La hipoteca de una preconstrucción no se contrata al firmar sino cerca de la entrega, cuando el edificio tiene certificado de ocupación. Por eso conviene hablar con el prestamista desde el inicio: confirmar que el proyecto será financiable, qué cuota inicial exigirá el programa (mayor para no residentes) y que el perfil del comprador seguirá calificando en dos o tres años. Quien planea pagar de contado, como el 51 % de los compradores internacionales del sur de Florida, debe prever el saldo completo en la fecha estimada de entrega.
Los costos de cierre de una unidad nueva incluyen los mismos rubros que una reventa (título, impuestos de documentos, seguros, prorrateos) más el cargo del desarrollador. El estimado lo emiten el prestamista y la compañía de título del proyecto; es ese documento el que se usa para planificar, no un porcentaje genérico.
El catálogo de proyectos que seguimos se actualiza en la sección de preconstrucción del sitio. Entre los que hoy concentran más consultas están Domus Brickell Center (residencias amuebladas con renta corta permitida y entrega estimada en 2027), The Standard Residences Brickell (marca hotelera sobre el río Miami) y, en el segmento de lujo, Waldorf Astoria Residences Miami. Para cada uno podemos enviar el calendario de depósitos vigente, la política de renta y el prospecto del condominio antes de cualquier reserva.
Si prefiere casa nueva, los proyectos unifamiliares de Lennar, Pulte y otros constructores en Miami-Dade y Broward funcionan con un esquema distinto (depósito menor y cierre al terminar la casa) y se muestran en la página de inicio.
Habitualmente entre el 30 % y el 50 % del precio antes del cierre, repartido en hitos de obra (reserva, contrato, inicio de construcción y cierre de estructura). Cada proyecto publica su propio calendario.
El primer 10 % debe permanecer en una cuenta de custodia independiente por ley. El resto puede usarse para la construcción si el contrato lo advierte expresamente. Si el desarrollador incumple, el comprador recupera sus depósitos con intereses.
Sí, dentro de los quince días posteriores a la firma o a la entrega de todos los documentos del condominio, lo que ocurra después, mediante notificación escrita al desarrollador.
Solo si el contrato incluye una cláusula de cesión y en las condiciones que fije (fecha desde la que se permite y cargo del desarrollador). Es uno de los puntos que se revisan antes de reservar.
Sí, pero la hipoteca se contrata cerca de la entrega, no al firmar. Los depósitos intermedios se pagan con fondos propios. Conviene validar el proyecto y el perfil del comprador con el prestamista desde el inicio.
El contrato fija una fecha límite y las causas que permiten prorrogarla. Superada esa fecha sin entrega, el comprador suele tener derecho a rescindir y recuperar los depósitos; los términos exactos están en cada contrato y los revisa el abogado.
Fuentes: Estatutos de Florida, capítulo 718, secciones 718.202 y 718.503; MIAMI REALTORS, Informe internacional 2025. Este artículo es informativo y no sustituye la revisión del contrato y del prospecto de cada proyecto por un abogado inmobiliario; los costos y el financiamiento de cada caso los confirman el prestamista y la compañía de título.
Adriana Peláez es asesora inmobiliaria licenciada en el estado de Florida (licencia SL3455310) desde 2019 y trabaja con My Realty Group desde Doral. Acompaña a compradores, vendedores e inversionistas en Miami-Dade junto a un equipo de prestamistas, compañías de título, inspectores, contadores y abogados inmobiliarios. Para revisar su caso puede escribirle o llamar al +1 305 988 7230.
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